今回は不動産界のアンダーグラウンドである、業務委託料のお話です。
これから不動産を購入、売却しようと考えている方に向けて業務委託料とはそもそも何なのか、なぜ危険なのかをお伝えしていく所存です。
合わせてその他ピンハネ報酬や悪徳業者に騙されないための方法も項目別に分けて紹介していますので、どうぞ宜しくお願いいたします。
不動産売買における業務委託
業務委託料とは言葉の通り、なんらかの業務を委託した場合に支払う手数料のことです。
不動産業界では仲介手数料の他に支払う報酬のことを指します。
例をあげると、マンションディベロッパーが土地の仕入れ時にマーケットリサーチを仲介業者に委託して、その分別途で業務委託料を支払うみたいな感じです。
報酬の額に上限はなく、一度の取引で数百万支払うようなケースもありますね。
また、業務委託料≒コンサル料で同じような意味合いです。
顧客に不動産のノウハウや事業プランを提供する場合はコンサルティングに該当しますし、そのコンサルティングも大まかに言えば業務の委託として考えられます。
上記を読む限りでは、個人間の居住用の不動産取引には業務委託料は発生しないのでは？と思う方が大半ですよね。
では、もう少し深掘りしていきましょう。
なぜ問題視されているのか
業務委託料やコンサル料が問題視される理由としては、報酬発生の規定が曖昧で簡単に悪用ができるという点に尽きます。
特に１番多い悪用例は、物件価格を下げるから下がった分の何割かを報酬として貰いたいといったケースですね。
例えば、あなたが２０００万円の物件を購入したいと考えていたとします。
そこで、仲介会社が売主を説得して５００万円値下げするから１００万円の業務委託料を欲しいと話を持ちかけます。
あなたとしては、購入予定の物件が１５００万円、コンサル料が１００万円なので、当初の２０００万円と比べれば、４００万円も得することになります。
仲介業者も通常の仲介手数料にプラスα１００万円の儲けが出ますね。
双方の利害が一致しますし、悪い話じゃありません。
一方、売主はどうでしょうか。
まず、仲介業者から物件を値下げして早く売却した方がいいと説得されます。
例えば、１年売れ残ったら相場下落して大損しますよ！とかですね。
皮肉ですが、２０１９年１０月現在はドイツ銀行の第２のリーマンショック問題と絡めれば説得力が◎です。
そして、焦った売主は２０００万で売却できる不動産を１５００万で手放してしまいます。
単純に５００万円の大損ですね。
問題の業務委託料はあなた（買主）と仲介業者の契約ですので、売主は契約があったことすら分かりません。
値下げの理由は早期売却のためだと勝手に納得します。つまり、売主は損したことすら気づかないのです。
そして売却後には、お陰様で早く売却できて助かりました〜なんて言葉が出てきます。
売却後に詐欺に気づいても...
不動産業者が上記のような値下げ分を業務委託料としてもらうことは違法となります。
コンサルティングの域を逸脱していますから当然ですね。
しかしながら、売主が不動産の売却後にコンサル料の存在を知ったとしても既に遅いケースが大半です。
詐欺だと糾弾しても、悪徳業者は「あくまでもコンサルティングの報酬であり、値下げ分を貰ったわけではない。」と言い張ります。
また、売主側も一度は価格に納得して判子を押しているため、少なからず責任があるのです。
どうしても納得いかない場合、行き着く先は裁判ですし、コンサルティングをしたという証拠が少しでも残っていれば売主側が勝つのは難しいです。
悪徳業者もバカではないので、なんらかの形でコンサルティングの証拠書類を備えているでしょう。
業務委託料と似たピンハネ
業務委託料の悪用の怖さを知った所で、次はそれと似たような不動産会社のピンハネ報酬を項目別に紹介していきます。
担当者ボーナス
担当者ボーナスとは、物件を安く買わせてくれた御礼だったり、高く売ってくれた御礼として仲介の担当者に支払われます。
業務委託料と異なり、契約書や領収書なしの裸現金の手渡しになるケースが大半です。
通称、担ボ（たんぼ）と呼ばれており、未だに不動産業界で横行しています。
建築費
建築条件つき売地といった、売主や仲介指定の業者で戸建てを建築することを条件として購入可能な土地があります。
このような場合に、戸建ての建築費を水増しして、増した分を建築会社が仲介業者に支払う形をとっていることがあります。
建築条件つき土地の購入を検討していれば、戸建ての建築費相場を多少頭に入れておきましょう。
ローン紹介料
不動産の購入でローンを組む際に、仲介業者が金融機関を紹介してくれることがあります。
基本的には無償で紹介してくれますが、たまにローン紹介料という名目で手数料をとるケースがあるので注意しましょう。
大体、概算書や請求書に小さくローン斡旋料とか事務手数料とか買いてあります。
ローンの紹介料で１０万とか取られるくらいなら、自分で探しましょう。金融機関に何社か電話するだけで済みますから。
残置撤去
物件の売却時に室内に残った家具や電化製品の処分を仲介業者にお願いする場合も注意が必要です。
これも多少残置撤去費用を水増しして請求するケースがあります。
買主の登記費用
不動産購入時には所有権を示すために登記をします。登記は司法書士の独占事業なのでそれに依頼することになります。
ここでも、仲介業者から紹介してもらう場合はピンハネの余地があるので注意しましょう。
etc...
書ききれなくなってきましたので要点をまとめますが、とにかく他業者を紹介してもらう際に紹介料が発生しているといった認識を持ちましょう。
どの業界も間を挟めばその分の仲介料は発生します。商社をはじめとした仲卸業がそれに当たりますね。
ただし、不要な中間手数料はできる限り無くした方がいいと個人的に思っています。
電話一本で済むことに、分からないや知らないだけで数万円の報酬を支払うなんて勿体ないです。
悪徳業者に騙されないために
仲介業者に売買を丸投げするのではなく、自分自身が知識をつけましょう。
特に不動産は一度の取引で数百〜数千万が動きますので、勉強しておいて損はありません。
売買相場を知る
まずは、自分の不動産の価値を知ることです。
売買前に必ず相場を調べましょう。相場を知っていれば、明らかに安い金額での売却や高い金額での購入を避けることができます。
マンションの簡単な相場の査定の仕方についてまとめた記事を載せておきます。
土地や戸建ての場合はこちら↓
土地や戸建ては接道状況や建築構造など専門的な知識が必要になるため、マンションと比べて明確な査定は難しい傾向にあります。
しかし、上記のサイトで近隣の土地戸建ての売却相場を直感的に把握しておくだけでも騙される確率はぐっと減りますので見ておいて損はありません。
諸費用相場を知る
土地の測量や残置物の撤去などは、今の時代ネットで調べれば安いところはいくらでもあります。
費用の概算を何社かに作ってもらい、一番コストパフォーマンスが高い業者を選びましょう。
自分で探せばピンハネされませんし、選択肢を増やせば増やすほどリスクが分散されて好条件の業者が残ります。
最後に
業務委託料詐欺の怖さが分かったでしょうか。不動産の売買は大金が動きますから、売主や買主自身がしっかりと知識や自覚を持たねば必ず損をする方向に向かいます。
仲介会社に全て任せるのではなく、自分で全部やってやる！ぐらいの気持ちで勉強して売買に臨みましょう。