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不動産投資ローンはどこで借りる?|審査内容から年収、金利相場までのまとめ

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不動産投資の面白いところは、少額の自己資金でもローンを組んで大きな投資ができることではないでしょうか。

 

このレバレッジ効果をうまく利用するためにも、どの金融機関を選択するかはとても大切な要因なのです。

 

この記事では、不動産投資ローンの審査内容や必要年収、金利事情についてを出来る限りわかりやすく説明していきます。

 

 

そもそも不動産投資ローンとは?

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不動産投資ローンは、別名アパートローンとも呼ばれ住宅ローンとは全く別物です。

 

金利も住宅ローンより比較的高めに設定されていますし、借入の期間や限度額も異なります。

加えて、審査基準についても厳しく設定されており、個人の属性だけでなく投資の事業性や物件の担保価値も厳しく見られます。

 

不動産投資は「投資」というよりは「事業」ですので、その事業のための融資を引っ張るといった認識を持ちましょう。

 

ローン審査に影響するポイントは2つ

 

  • 個人の属性

属性とは個人の就職先や年収、借金の滞納歴などの状態を表した指標です。

年収1000万円、大企業に10年間勤続しているような方は一般的に属性が良いと判断されます。

 

  • 投資物件の担保価値

投資物件の担保としての価値が高ければそれに応じて融資額も大きくなります。

土地の権利が借地権であったり、建物が古くてボロボロだったりすると担保評価が低くなり融資自体が困難になりますね。

 

上記の2点が審査対象となり借入の限度額や金利、期間を金融機関が判断します。

 

ローン審査のチェック項目

チェック項目を簡単な表にします。↓

個人の属性 勤続先 会社の規模、雇用形態、勤続年数を基準に安定性があるか
年収 過去3年分(1年でも可)がどれくらいか
保証人 配偶者、両親等に継続的な収入があるか
資産 貯金額、株、債券等、金融資産があるか
借入状況 住宅、車等で借入があるか
年齢 20〜75歳未満か
健康状態 三大疾病など、大病を患っていないか
投資物件の担保価値 耐用年数 築年数が耐用年数を超えていないか
積算評価 金融機関の物件評価額が低くないか
土地の権利 所有権>借地権
構造 RC>鉄骨>木造

 

個人の属性に関しては、その人の収入や生活がどれほど安定しているかを見られます。

そのため、年収がいくら高くても多額の借入があったり大病を抱えていれば融資はつきにくくなりますから注意が必要です。

 

物件の担保価値は、単純に物件の資産性を見ています。

例えば、木造よりRC(鉄筋コンクリート)の方が、頑丈で耐久性に優れるため担保としての価値は高くなります。

 

それでは、審査の基準を簡単に理解したところで金融機関の選び方を見ていきましょう。

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どの金融機関で借入れるか

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金融機関からの融資を受ける時に気になるのは、やはり年収と金利でしょう。

個人の属性の面でも年収は大きなウエイトを占めますし、融資を受けるならば金利は低ければ低いほど得をします。

 

そのため、年収と金利の2つの観点から利用する金融機関を考えていきます。

 

年収、金利別の金融機関表

まずはアパートローンを提供している金融機関を年収別に分けてみました。

年収 金融機関
700万〜1000万以上 メガバンク(三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行)
500万〜700万程 スルガ銀行、地方銀行(千葉、静岡、鳥取等)、オリックス銀行
300万〜500万程 日本政策金融公庫、商工組合、その他ノンバンク
0〜500万程 かなり厳しい。金主を見つけるしかない。

 

次に金利別の金融機関表です。 

融資金利 金融機関

0.8〜1.5%

メガバンク(大手4社)
1.5〜2.5% 日本政策金融公庫、一部の地銀(千葉、横浜等)
1.5〜3% スルガ銀行、地銀(静岡、鳥取等)、オリックス銀行
3%〜 その他ノンバンク等

 

①属性、物件担保価値が共に良好であればメガバンクを利用すべきです。

理由としては、他の地方銀行や信用金庫に比べると金利が圧倒的に低いためですね。

2019年9月現在は、0%台からの借入も可能なので金利リスクを最小限に止めることができます。

しかしながら、上記の通り属性が高めでなければならないため年収700万円程からでなければ審査通過は厳しいです。 

 

②次席として、日本政策金融公庫をおすすめします。

この金融機関は事業性を重視しており金利も低めに設定されています。恐らく1.5〜2.5%ほどの金利で借りられます。

借入の際に創業計画書を提出する必要があることからも、特に事業性を重視していることがわかりますね。

デメリットとしては、融資期間が10年〜15年と短いため物件の利回りが高めでなければ審査通過は厳しいです。

 

③その他の信託銀行やノンバンクは属性や物件担保価値がある程度低くても借入が可能ですが、金利は上記の2つと比べると高めになります。  

大体、3%前後の金利で借りる方が多い印象です。

その他のメリットとしては、融資枠がメガバンクや地銀より広く、年収の約20〜30倍近くまで借りられたりします。

そのため、メガバンク等で融資上限に達していても、どうしても欲しい物件があれば借り入れが可能です。

 

また、金融機関によっては築古物件を扱わないところや借地権の融資が弱いところなど様々あります。

一つの金融機関で融資が降りなかったとしても、簡単に諦めずに広く目を向けて探してみましょう。

 

参考に見ておきたい記事

①「不動産の投資を考えるメディア」さんが、不動産投資ローン25社まとめ記事を書かれていたのでリンクを貼ります。↓

media.tousee.jp

恐らく不動産投資ローンを扱う金融機関が全て網羅されています。 

レイアウトもシンプルで非常に見やすく、金融機関ごとの特色をつかむのに大変有用な「まとめサイト」だと思いますので、是非とも参考にどうぞ。

 

 

②「across corporation」さんが不動産の積算評価の計算方法をまとめていますので、こちらもリンクを貼ります。↓

across-c.jp

ローン審査のチェック項目で少し触れたのですが、物件の積算評価が高いほど融資において有利になります。

この積算評価は、一棟物の融資を受ける際の必須知識なので勉強しておきましょう。

 

不動産投資ローンに関連するアラカルト

不動産投資ローンに関わる、知って得する情報を項目別にまとめておきます。

もう少し不動産投資ローンについて詳しく知りたい方はサラッとでも目を通してもらえますと幸いです。

 

住宅ローンとは違うの?

住宅ローンとは自己居住のための住宅を購入する際に組むことができるローンです。 

フラット35をはじめとして、都市銀行や地方銀行など様々な金融機関が提供しています。

 

投資ローンに比べると非常に低金利での借り入れが可能ですね。

2019年9月現在は国の政策の追い風を受けて0.6%以下の金利で借りられるケースもあります。

 

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ただ、こちらの住宅ローンには制約があります。

それは、「自己居住専用」ということです。 

 

つまり、あなたが購入した物件にちゃんと住む約束なら低金利でお金かしてあげますよといったことが契約条件です。

そのため、この住宅ローンの返済中に第三者へ賃貸に出すことは基本的に御法度になります。

 

もし、第三者への賃貸に出していたことが債権者にバレれば、一括返済を求められるケースもありますので注意が必要です。

 

ただし、転勤や病気などのやむおえない事情がある場合や、ローンプランを変更する場合は例外です。

 

もしも現在の住宅から住み替えを考えていれば、残債があれどローンプランをアパートローンに変えて賃貸事業を始めることができます。

住宅ローンの金利そのままで、というわけにはいきませんのでその点だけ注意しましょう。

 

金利1%の差はとても大きい

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投資ローンの金利とは利息のことを指します。基本的に金利の表記は年利ベースで記載されています。

 

例えば、3000万円を金利2%で借入期間20年間として借り入れた場合、利息総額は650万円程になります。

これが、金利3%となると利息総額は約1,000万円です。

 

 なんと差額は350万円にも上りました。

 

つまり、金利1%の差ははとても大きいのです。

 

利回りを意識して良質物件を探すことも大切ですが、金利を意識して融資条件を最良化することも同等に重要であるということを覚えておきましょう。

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融資期間に関わる物件の耐用年数とは?

担保価値の中でも特に注目すべきは物件の耐用年数です。

建物とその用途ごとに耐用年数というものが定められており、築年数がこの耐用年数を上回ると融資がつきにくくなります。

 

逆にいえば、この耐用年数が残っているほど物件の担保としての価値が高いと見なされますから、築浅の方が融資の面では有利です。

 

物件ごとの耐用年数を国税庁がまとめていますので、参考にどうぞ。

www.keisan.nta.go.jp

 

上記によると建物を住宅として利用する場合の耐用年数は、

  • 木造        :22年
  • 軽量鉄骨造     :27年 
  • 重量鉄骨造     :34年
  • 鉄筋コンクリート造 :47年

となっています。

 

不動産投資では住宅用か店舗用での賃貸がメインだと思うので、まずは上の4つを覚えておけば大丈夫でしょう。

 

投資に慣れてきて、飲食店用やホテル用などに事業拡大する際は、住宅用と耐用年数が多少異なりますのでその点だけ注意が必要です。 

 

投資ローンは変動金利が基本?

不動産投資ローンの金利タイプは変動金利が一般的です。

理由としては、固定金利より低金利で借りることができるためですね。その反面、変動金利の場合は固定金利と比べると返済額が景気に左右されるため安定性に欠けます。

 

2019年現在はアベノミクスによる金融緩和や日銀のマイナス金利政策により、比較的低金利で借り入れができます。

ただ、今後の景気動向次第では金利が上昇しキャッシュフローを圧迫する可能性も十分にありえますから注意が必要です。

 

金利と経済の相関性は?

先の金利変動を予測することは難しいです。

ただ、金利は株価や景気を含めた経済情勢との一定の相関性があります。

 

例えば、好景気が続き企業の株価が上がればそれに従って金利も上昇します。

これは、景気が上向きになることで人の交流や商業の回転率が上がり、従って企業の収益も増えていくためです。

 

そして商業が活発になれば、事業拡大のための借入需要が増加するため金利も徐々に上がり始めます。

しかしながら、金利が高い状態が長く続くと、今度は企業の収益が伸び悩み始め株価が下がる傾向に変わっていきます。

株価が下がり始めると、当然商業の回転が悪くなりいつか景気はピークアウトします。その後は景気、株価、金利の三者共に下降傾向で進んでいきます。

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ここで大切なことは、景気の浮き沈みを大まかに推測することです。

なんだか最近、株価が上がって景気がいいなと感じたら、これから金利も上がってくるだろうなと考えて手元の資金を貯めておくみたいな感じです。

 

その他にもリフォームしてみたり賃料改定してみたり、なんらかのアクションを起こすキッカケにもなるので東洋経済や日経を読みながら経済情勢にアンテナを張っておきましょう。