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表面利回りと実質利回りの違い【不動産投資の成功と失敗の最初の分かれ道】

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表面利回りと実質利回りの違い

この二つの利回りの違いについて、それぞれの簡単な計算式を混ぜつつ説明していきます。

表面利回り

そもそもの大前提として、表面利回りという表記を鵜呑みにすると必ず損をします。

不動産投資にあるのは実質利回りのみと心得てください。

 

まず、表面利回りとは

 

年間収入 ÷ 物件価格 

 

で算出されます。

 

例を出すと、家賃が月10万円で年間収入120万円の物件価格が2,400万円であれば表面利回りは5%となります。

大体都内のワンルームの平均表面利回りが5%ぐらいですね。

 

金利を含めた投資ローンの返済額を月8万円と仮定すると、毎月2万円のキャッシュフローが得られます。

運用中は毎年24万円、ローンが完済されれば毎年120万円のキャッシュフローが出る計算になります!!

 

と、こんな話を笑顔で語る営業マンが不動産業界にはゴロゴロいます。

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実質利回り

先程の例を踏まえて、実質利回りでの試算も見ていきましょう。

 

実質利回りとは、

 

(年間収入 − 年間費用) ÷ (物件価格 + 購入の諸経費)

 

で算出されます。

 

表面利回りの式にはない、年間費用と購入の諸経費が新しく追加されました。

では、この年間費用と購入時の諸経費とは何なのかを項目別で見ていきましょう。

年間費用

 

マンションの維持のためには、修繕積立金と管理費が毎月かかります。

 

また、年に一度固定資産税と都市計画税の支払いもあります。

 

つまり、年間収入からこれら3つの年間費用を引いた残りが実際のキャッシュフローとなります。

修繕積立金 

まず、修繕積立金とはマンションの大規模修繕や耐震診断時の出費を見越して計画的に積み立てられる費用のことです。

 

月額はマンションの築年数やグレード、総戸数によってまちまちです。

 

専有面積が20㎡程度のワンルームであれば、月々3,000円〜12,000円程までと幅があります。

 

また、12〜18年周期で行う大規模修繕の際に一時金が発生するケースもありますね。

 

※詳しい内容は改めて別の記事にまとめます。

まとめましたので良かったら是非!

管理費

管理費とはマンションの管理会社に対して支払う費用です。

 管理会社は、共用部の清掃や区分所有者の毎月の支払いの管理などを請け負っています。

 

目安としては150円〜200円/㎡ぐらいです。 

ただ、管理費も毎月の清掃回数や管理人の勤務頻度等によって月額が上下します。

固定資産税、都市計画税 

不動産を所有している場合、この固定資産税と都市計画税が年に一度課税されます。

毎年、市区町村より納税通知書が届くのでそれに従い納税しましょう。

 

また、税額は物件が所在する地域の固定資産税評価額という一定の基準を用いて算出されます。

※都市計画税はお住まいの地域によっては徴収がありません。 

購入の諸費用

 物件購入時の諸費用を大まかに分けると仲介手数料、登記費用、不動産取得税の3つです。

 

※これらの他にも火災・地震保険やリフォーム費、ローンの金利などがかかりますが今回は利回りのコンテンツなので割愛します。

 仲介手数料 

(物件価格の3%+6万円)× 消費税 

 が報酬の限度です。 

 

今回の物件を2,400万円で購入した場合は、約80万円かかります。

登記費用

不動産の所有を示す登記をするために必要な費用です。

頼む司法書士によって金額はまちまちです。

 

なので、登記手続きの際は自分で信頼できる司法書士を選ぶ様にしましょう。

不動産取得税

不動産を取得した際にかかる税金です。

購入する物件の諸条件によっては、様々な減税の特例があります。 

キャッシュフローの再計算 

これまで年間費用と購入の諸経費について簡単な解説をしましたので、実質利回りベースでキャッシュフローを考えていきます。

 

東京の平均利回りである5%を主軸において、他の項目は仮の数字を当てはめていきます。 

 

【返済期間27年の場合】

年間収入 120万円
管理費 0. 5万円        月額
修繕積立金    1万円      月額
固定資産税
都市計画税  
5万円      年額

 と仮定します。

 

年間収入 − 年間費用

= 実際の年間収入

 

 なので数式に当てはめると、

 

120万(年間収入)

− 12万(年間修繕積立金)

− 6万(年間管理費)

− 5万(固定資産税等) 

= 97万円(実際の収益)

 

実際の年間収益は97万円!

 

月々8万円ずつローンの返済に当てるので、年間1万円のキャッシュフローです。

 

次に実際の物件価格です。

物件価格  2,400万円
仲介手数料  80万円
不動産取得税  15万円
登記費用   10万円

 

合算すると、実際の物件価格は2505万円です。

 

つまり、

 

97万円(年間収入)

÷ 2505万円 (物件価格) 

= 0.3872255......

 

実質利回りは約3.9%です!! 

 

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まとめ 

表面利回りでは年間24万円のキャッシュフローが発生する予定が、実質利回りだと1万円となりました。

 年間1万円のキャッシュフローでは、空室時のローンの支払いやリフォーム費用の補填を、殆ど手元の資金から行わなければならなくなります。

 

不動産投資の失敗の多くが、このように急な費用の発生に対応できないことをキッカケに起こります。

 

そのため、利回りベースではなく月々のキャッシュフローがいくらなのかに焦点を当てて考えることが大切です。