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転職前に読む!マンション買取営業マンの歩合はどれくらい?

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現役マンション買取営業マンが、この業界の歩合やワークライフバランスを日々の出来事を交えながら赤裸々に語っていきます!

 

今回は当ブログの記念すべき第一回目として、肝心の歩合についてマンション買取再販業の収益構造から順を追ってお話していこうと思います。

 

不慣れな点もございますが、何卒よろしくお願いいたします。

 

 

マンション買取業の収益構造 

マンション買取業の収益構造を簡単に説明します。

 

まず、営業マンはマンションの一室をどうにかして相場より安く買取ります。

このマンションの一室を買い取ることを、この業界では仕入れと呼びます。仕入れのルートは様々ですが、不動産売買仲介会社からの紹介や税理士等の士業の方から案件をもらうこともあります。

 

正直、この仕入れの過程が一番キツイです。

夏場に一日中外を歩き回って、不動産売買仲介会社や税理士事務所に何か案件はありますか?と聞いて回ります。 

 

※外回りの詳しい内情は次回の「マンション買取再販営業マンの仕事内容」で語ります。

※語りました。 

 

その後、内装工事(クロス変えたり、キッチンを交換したり)を施して付加価値をつけます。俗に言うリノベーションというものです。

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こうして完成した物件を、不動産屋おなじみのレインズ、マイソク、ポータルなどを用いて再販します。(売れるかどうかは神のみぞ知る。)

例として、1500万円が相場のマンションであれば1000万円ほどで買取り、500万円でリノベーションして、2000万円で販売!

粗利は残りの500万みたいなイメージです。

 

ただし、この粗利の500万のなかに諸経費が含まれています。

実際の利益は、仕入及び売却の際にかかる仲介手数料や不動産取得税、登記費用など諸費用を差し引いた額が純利益になります。

 

また、現金でマンションを買い取った場合は金利はかかりませんが、会社が銀行等に借り入れを起こす場合は金利が諸経費として更に加算されます。

 

 チンパンジーでもわかる収支に直すと、

  △ 2000万円(再販価格) 

  ▲ 1000万円(買取価格) 

  ▲ 500万円(リノベーション費用) 

  ▲ 100万円(諸経費)       

  △ 400万円(純利益)

 

収益モデルとしてはこのような具合です。

 

不動産売買仲介業は宅建業法の関係で物件価格の3%+6万円が報酬額の上限です。

そのため、1000万円のマンションの仲介手数料は36万円程で、売主買主の両方からもらえた場合は72万円程になります。

 

反面、マンション買取業は単純な仕入れ商売のため報酬の上限がありません。

同じ1000万円のマンションを扱うにも仕入れ価格が安ければ、300万円近く儲かることもあります。 

※後述しますが、マンション買取再販は1円も儲からない場合もございます。

 

営業マンの歩合 

会社によって固定給と歩合の割合はまちまちですが、前述の純利益の5%〜30%が営業マンの歩合給になります。

多く件数をこなす人で、年間約30本程のマンションを買取って再販売します。そして年間の純利益の合計が1億円を超えるケースもチラホラ。 

 

歩合率が純利益の20%と仮定すると、固定給の他に約2000万円がボーナスとして入ることになります。

(え?大企業の管理職を越えちゃうじゃん。養ってよ。)

そうなんです。できるやつは普通に年収2000万円の業界ですね。

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管理職クラスでは、月給65万円に歩合2000万円で年収2800万円ぐらいもらってる人もいます。

そういう天上人は、大手銀行や証券会社から投資の勧誘が絶えないらしい。

 えっ、私?ATMに定期預金のアナウンスがある程度ですけど?

 当然!めっちゃ儲かってますよ。(強がっている顔)

 

ここまで聞くとやる気と鼻息マックスですぐにでもビズリーチに登録!てな感じですが、件数のこなせない営業はかなり給与面が厳しいのも事実です。 

 

まず、基本給がペラッペラの会社が多いです。

基本給の手取り15万で、仕入れた案件が赤字でボーナスなしは新人の頃のよくある話。

新人は3ヶ月で1本決めれば御の字の世界です。年間5本で新人賞卍みたいな。

10年位前は新人でも年間10本は余裕で買えたらしいけど・・・

 

買取業と売買仲介業の歩合の比較

同じ不動産業でも、マンションの買取業と売買仲介業はボーナスの待遇に違いがあります。

まず、大手売買仲介会社(東急◯バブル、三井の◯ハウス等)の場合、会社から仕事をもらう反響営業ですので、新人、新卒の時は大型の案件を任されることが少なく、それに応じて歩合も少ない傾向にあります。 

 

それに比べて、マンション買取業は会社の反響から案件がもらえることは非常に稀です。

新人も古株も自分で案件を探しに行く必要があります。

簡単にいうと不動産売買仲介業者などへの飛び込み営業なので、1千万円の案件も1億円の案件も拾ってくれば自分で担当できます。

つまり、マンション買取再販業は若手でも高額マンションを扱えれば一攫千金のチャンスがあります。

 

ここまで聞くとマンション買取再販業はアメリカンドリーム的な爆発力を秘めた業種ですが、もちろんこの業種にもリスクはあります。 

 

【マンション買取営業のリスク、その1】 

もしも、仕入れたマンションが計画通り売れなかった場合、徐々に売り出し価格を下げていくことになります。 

そのため、1年近く売れ残ってしまうと赤字覚悟の損きり売却をしなければなりません。 

 

チンパンジーでもわかる収支を用いると、

 ▲1000万円(買取価格)

 ▲500万円(リノベーション費用)

 ▲100万円(諸費用)        

 ▲1600万円  

この1600万円が赤字のラインになります。 

 

マンションを2000万円から売り出すとして、400万円ほど値下げをしても売れない場合は赤字になります。 

 必死の思いで買い取って、内装プランを考え、手間暇かけてやっと売りに出した物件が赤字になると気を失いそうになりますね。

 

【マンション買取営業のリスク、その2】

マンション買取業は反響営業でないということは先ほど話しました。つまり、自力で買取の案件を取ってこなければなりません。

営業マンの一人一人が個人事業主に近いので、やる気がなければ歩合もない世界です。

 

また、マンション買取会社は基本給を低めに、歩合給を高めに設定しているところが多いです。タコって歩合がなければ、健康で文化的な最低限度の生活を営む権利は保障されません。(日本国憲法第25条より抜粋)

 

※タコ・・・仕入れ件数0件のこと。だいたい6タコ(6ケ月連続仕入れ0件)すると、後輩に焼きそばパン買ってこいと命令されても文句言えないレベル。

 

私の失敗談

私が新人の頃、初対面の業者にいきなり優良物件を紹介してもらったことがあります。 

最上階!ルーフバルコニー!眺望良好!のマンションを格安で仕入れて、絶対に儲かると毎日ニタニタしていました。

 

しかしながら、内装工事中にあることに気づいたのです。

ルーフバルコニーに信じられない量のハトのフン。

そうです、売主は私がマンションの内覧に入る前に徹底的にバルコニーを掃除していたのです。

 

私が買ったマンションはハト小屋でした。

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週末になるたびに汚物の掃除に行き、終えるとブルーシートをかける日々。

そんなある日、追い討ちをかけるかのように管理会社から「事件現場と間違われるからブルーシートはやめてほしい。」と苦情が会社にきました。

 

こうして始まる上司からの罵倒。前門のハト、後門の上司ですよ。いつまでこの地獄は続くのだろうかと当時悩みまくりました。

結局、このマンションは半年間私を苦しめつづけ、約500万円の赤字で幕を降ろしました。

今まで他の案件で積み重ねてきた利益が吹っ飛ぶ瞬間です。私はこの一件以来ハトが嫌いになりました。 

 

不動産売買仲介業の場合、マンションの売却や購入の時点で仲介手数料が発生します。

一方、マンション買取業者は買い取った物件が、内装工事を経て、再販売に行き着いて初めて利益が確定します。

物件が売れるまでは本当に何が起こるかわからないということを痛感した一件でした。

まとめ

上記の通り、マンション買取業はハイリスクハイリターンの一面を持っています。仕入れたマンションがリノベーションを経て売れるまでは、本当に何が起こるかわかりません。 

築浅で安くて綺麗で眺望良好で駅近なマンションでも、謎に買い手がつかないことは日常茶飯事です。

そうなんです。事業計画の半分は博打なんです。

去年は絶好調で年収2000万円の営業が、今年は絶不調で年収500万円という強烈な歩合の浮き沈みを披露したりします。

 

みなさんは、ギャンブルはお好きですか。私は大好きです。(パチスロはしませんが。)

 

 もしこの業界に興味があれば、私と一緒にハト小屋の掃除でもしましょう!