リースバックの仕組み
リースバックとは、持ち家をリースバック会社に買取ってもらい、その後すぐに賃貸借契約を結んで引き続き住み続けられるといった商品です。
流れとしては、
- リースバック会社に自宅を売却する
- リースバック会社と賃貸借契約を結ぶ
- 今までと変わらず住み続ける（月々の家賃が発生）
となります。
端的に言えば、「持ち家を売却したいけど住み続けたい」という矛盾を解決できる商品ということになります。
どんなケースで利用できる？
利用のケースとしては、
- 老後資金に行き詰まって持ち家売却を考えているが、今後も同じ家に住み続けたいと考えている場合
- 離婚するが子供の学区や世間体の問題があり、引っ越しはしたくない場合
- ローンの支払いが苦しいため、一旦売却で完済してから賃貸で住み続けたい場合
- 親の家を相続するが、相続人が複数人いて尚且つそのうちの一人は親と暮らしていた家に住み続けたいといった場合
が等があげられます。
また、不動産であればマンションでも戸建てでも関係なくリースバックすることができます。その他にも事務所や店舗のリースバックなど、事業の手助けとしても活用できるため汎用性が高い点もメリットです。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとは、不動産を担保に入れて定期的に融資を受ける代わりに、利用者の死後に銀行が不動産の処分を行い元金を回収するといった商品です。
リースバックとの違いは以下の通りです。↓
| リースバック | リバースモーゲージ | |
| 提供業者 | 不動産屋 | 金融機関 |
| 資金の取得 | 不動産売却時に一括 |
定期的に融資 |
| 資金の使い道 | 自由 | 生活資金のみに限定 |
| 月々の支払 | 家賃が発生 | 金利の支払い |
| 利用条件 | ローン残債＜売却額 | 年齢、健康状態に制限有 |
似たような２つの商品ですが、大きな違いは不動産売却の時期です。
リースバックは不動産売却後に賃貸契約を結びますが、リバースモーゲージは契約者の死後に金融機関が不動産を処分します。
この差は大きく、リースバックの場合は現在価値で売却益を得られますが、リバースモーゲージは不動産の老朽化を見込んだ未来価値で融資を受けることになるのです。
そのため、受け取る資金の総額はリースバック＞リバースモーゲージとなるケースが多いです。
※上記２つの商品と似たようなもので不動産担保ローンという商品もあります。
不動産担保ローンだと毎月の返済が滞れば即座に不動産を処分されるので、それに比べればリースバックやリバースモーゲージの方が安心して利用できますね。
気になる不動産の買取額は？
リースバックで気になるのが不動産の買取額ですよね。
ずばり、相場の６〜７掛け程です。
５,０００万円ぐらいで売買されているマンションであれば、３,０００万〜３,５００万円程で買取になります。
そのため、当然ですが今の持ち家に住み続けたいという意志がなければ普通に個人に売却した方がいいです。
自分の不動産の価値を調べるならばこちらの記事をご利用ください。↓
家賃は周辺相場と同じくらい
家賃は相場のままです。
近隣の同規模の戸建てやマンションを調べ、それに近い額での家賃設定をします。
賃貸契約の更新時に周辺相場に合わせて多少増額されることもありますから注意しましょう。
賃貸契約期間は３年ごと
定期借家の３年契約で提供している業者がほとんどです。
基本的に家賃の滞納等の問題がなければ、毎度契約更新で好きなだけ住み続けることができます。
しかしながら、契約更新の回数を３回までと定められていたり、更新料が家賃の３ヶ月分だったりと問題のある賃貸借契約もあるため、契約時は入念に内容をチェックしましょう。
退去はいつでも大丈夫
住み替えたいと思えば、退去は自由にできます。
通常の賃貸と同じなので、契約で定められた期間より前に退去の通知を送れば特に違約金もなく引っ越しできます。
買い戻しも可能
売却して賃貸中の家を買い戻すこともできます。
ただし、当時の売却額と同額というわけにはいきません。
相場が上がっていればその分買い戻し額は高くなりますし、もしもリースバック業者がOC物件として第三者に売却した場合は買い戻し自体が難しくなるケースもあります。