査定に役立つサイト４選
マンションを売却する際に自分のマンションってどれくらいで売れるのか相場が気になになりますよね。
そんなあなたに現役不動産営業マンが査定の時に使っているサイトを一挙公開します。
不動産会社に査定を頼む前に、自分である程度の目安をつけておくことは大切です。折角の資産の売却ですから1円でも高く売りましょう。
①マンションマーケット
このマンションマーケットには、マンションの売買履歴が豊富にアップされています。
またその他にも、同じマンション内で販売中の物件もピックアップされていたり、賃貸に出した時の家賃相場まで広くまとめられています。
一言でいえば超優秀です。
課金コンテンツさながらの情報を、メールアドレスとその他簡単な個人情報の登録だけで無料で見ることができます。
②マンションレビュー
マンションレビューは、マンションマーケットと近しい機能がそろっています。つまりこちらも超有用なサイトです。
まず、物件トップから売買履歴を見ることができます。 加えて、賃貸情報や販売中物件まで様々なコンテンツがあるので、売却でなく賃貸収入を得る方向にプラン変更する場合にも役立ちます。
また、マンションマーケット同様に無料で閲覧できます。
③不動産ジャパン
皆さんはレインズを知っていますか。
不動産会社のみが登録、利用できる不動産情報サイトです。査定の際に私たち不動産会社はこのレインズを利用しています。しかしながら、守秘義務の観点から一般人には公開されていません。
ただ、この不動産ジャパンはレインズの情報を事実上公開しています。恐ろしいクオリティで、尚且つ民間企業の発信できる情報量を遥かに超えています。
築年数や専有面積、最寄り駅など細かく設定できるので、売却予定のマンションの別室が今いくらで売りに出ているかを調べることができ便利です。
また、周辺の相場観もつかめるのでこの額以下であれば売らない！といった線引きもできますね。
こちらのブロガーさんが非常に細かくサイトの使い方を説明されていらっしゃったのでリンクを貼っておきます。
④REINS Market information
REINS Market informationはレインズが一般向けに公開している成約事例等が閲覧できるサイトです。不動産流通機構というレインズを運営している大元が管理運営をしているので情報の精度は高いです。
REINS Market informationは以前まで私のPCで閲覧できたのですが、記事の作成にあたって確認したところ検索ボタンがグレーアウトしてしまっており、クリックできない状態になっていました。
もしかすると、別のPCであれば閲覧可能かもしれませんが詳細は不明です。今後、私のPCで閲覧できるようになりましたら追記します。
査定の仕方
査定にあたって不動産業者は坪単価ベースで計算をします。
例えば、５階建で１Fが坪２４０万円、５Fが２６０万円で売りに出ているマンションがあったとします。
今回あなたの売却予定の住戸が３Fだとすると、２４０万と２６０万の間をとって２５０万円程が坪単価になると推測できますね。
後は簡単です。
まず、専有面積×０.３０２５で坪数が計算できます。専有面積が７５㎡であれば、０.３０２５をかけて２２.６８坪となります。
この坪数に坪単価をかければ売却予想価格が算出できますので例にならって計算すると３Fは、
２２.６８×２５０万＝５６７０万
が売却予想額となります。
所在階とリノベーションの有無
マンションマーケットの売買履歴には、リノベーションの有無が記載されています。
このリノベーションによって付加価値をつけられたマンションは、相場より高めに販売額が設定されます。なので、リノベーションされていない物件とリノベーション済みの価格差を調査してみましょう。
現状価格とリノベーション後の価格差が大きく開いていれば、自分でリノベーションをしてから売却すればその分の利益を得ることができます。
一方、マンションレビューには過去の中古販売履歴の欄に所在階が記載されています。
基本的にマンションは高層階になるにつれて、眺望や風通しの面から優遇されます。そのため、明確に所在階が記載されていることは大きなメリットになりますね。
マーケットとレビューを照らしあわせよう
新しいタブで２つのサイトを開き、共に売買履歴のページを開きます。
もしくはプリントアウトできれば書き込めるので◎です。
まず、販売年月、間取り、向き、専有面積、販売価格、向き方角、坪単価は両サイト共通の事項ですね。
違いは所在階とリノベーション済みかどうかなので、上記の販売価格や専有面積が同じ物件を見つけて照らし合わせれば、所在階とリノベーションの有無をどちらも把握することができます。
室内状況を考慮する
査定額が落ちる要因は様々ですが、多いケースはタバコのヤニ汚れや設備の老朽化ですね。自分のマンションを購入された方の負担になる要因は差し引かなければなりません。
ゴミ屋敷のまま売りに出すケースであれば、残置物の撤去費用、クロスや床の張替え、キッチン風呂場含め設備の交換まで視野に入るので当然査定額は落ちます。
そのため、マンションの箇所ごとの修繕費用を簡単に把握しておきましょう。
残置物の撤去費用
冷蔵庫やテレビなどの家電は処分費用が高額であるため注意が必要です。また、混合廃棄物と呼ばれる様々な材質のゴミが混ざっていていて分別が困難な場合も費用が高くなります。
目安ですが、８０㎡の居室にゴミや家電が詰め込まれたような物件の残置撤去を先日業者に頼んだところ総額で６０万円程かかりました。 ３tトラック４台分の残置物があったそうです。
クロスの張替え
タバコのヤニ汚れや臭いが残る場合はクロスの張替えをお勧めします。張替え費用は、壁１㎡あたり８００〜１０００円程です。
ファミリータイプの物件の壁と天井全て張替えるとすると３００㎡分ぐらいはクロスが必要になります。ざっと、３０万程はかかる計算です。
水場設備の交換
水場の総取り替えはファミリータイプのマンションで２００〜３００万前後かかります。ここでいう水場とは、キッチン、浴室、洗面台、トイレを含めた水洗関連設備全てですね。
水場設備を損傷させることは稀ですが、買い手から見て明らかに汚いと感じるような状態であれば修繕費用として差し引いておいた方がいいかもしれません。
床の張替え
床に大きな傷があったり、浮いてしまっていて床鳴りがするような場合は修繕が必要となります。
床まで張り替えるとなると、専有面積の１㎡あたり１万円ぐらいが相場だと思います。床の組み方やマンションの駆体の状態によって金額は多少変わってきます。
大きく費用が発生する項目は上記の通りです。これらの費用を売却予想額から差し引いて査定を終わります。
売買仲介に売却を依頼する
自分のマンションの相場や査定額がわかってきたら、売買仲介に売却の依頼をしましょう。この売却依頼の契約を、媒介契約といいます。
媒介契約を結んだら自分の物件がレインズやポータルサイトにしっかり掲載されているかを確認しましょう。レインズからは不動産業者の反響を、スーモなどのポータルサイトからは一般人の反響を得ることができます。
もし、レインズにもポータルサイトにも物件が掲載されていなければ、店舗での直接紹介以外で買い手が見つからないため集客力が格段に下がります。必ず仲介に確認しましょう。
お勧めの売買仲介
オススメの売買仲介ですが、顧客の集客力が高く尚且つ物件の周辺に店舗がある業者がいいと思います。
やはり、有名で集客力があればそれだけ自分のマンションを買い手に紹介してくれる機会が多くなります。
物件近辺の店舗については、特定の地域で物件を探す人はその地域の不動産屋にお願いするケースが多いためです。東京の物件を探すのに神奈川の仲介にお願いしても案内の効率が悪いですよね。
もし、街の不動産を探す時間がなければ、不動産売買仲介で日本各地に店舗があり、大手で集客力が高い野村不動産アーバンネットのノムコムに簡単査定をお願いするのもいいと思います。
単純に会員数が１０万人と非常に多く、購入希望者が見つかりやすいです。査定依頼をすれば、物件近くの店舗の担当と繋いでくれるのでスムーズな売却に一役買ってくれます。
まとめ
マンションのの査定に役立つ４つのサイトと簡単な査定方法を、紹介及び説明させていただきました。
それぞれのサイトが発信してる情報を照らし合わせて、総合的に売却価格の目安を決めることが大切です。自分のマンションの相場観を捉えているのと、いないのとでは最終的な売却額に必ず差が出ます。
つまり、「いくらで売れれば満足、これ以下の金額では売らない！」といった明確なボーダーを持つようにしましょう。
追記
戸建ての場合、接道の状態、建物面積、高低差、擁壁など査定に関連する要因が専門的かつ複雑です。そのため、不動産知識を持ち尚且つ社内データを活用できなければ査定が難しい現状になっています。
言ってしまえば、戸建ての査定にはさじ加減の側面が強くあります。
これは、近い将来AI技術が進化しても変わらないため戸建ての完全自動査定サイトは生まれることはないでしょう。
反面、マンションは棟内で売買履歴が豊富にあり、住戸ごとの比較が容易です。室内の利用状況に違いはあれど、その点を加味しても大まかな査定額の試算は難しくありません。
そのため、今後５年もしない間にAIを用いたマンションの自動査定サイトが生まれるのではないかと私は思っています。 