不動産はドラマ

不動産関連の情報発信をしているブログ

【不動産投資のプラットフォーム】不動産投資の基本やノウハウを網羅!

f:id:re-kaitoriya:20191018001714j:plain

このサイトは、現役不動産マンが作る不動産投資のノウハウや情報をまとめたプラットフォームです。

私が過去に物件を流した現役の投資家とともに、仲良く2人でこの記事を書いています。

 

現在不動産投資を検討している方や、すでに投資を始めている方々の助力となれましたら幸いです。

現状未完成ですが、日々更新を続けていく予定でいますので何卒お願いいたします。 

不動産投資とは?

f:id:re-kaitoriya:20191026223346j:plain

不動産投資には大きく分けて二つの収益を得る方法があります。

  • 所有する不動産を賃貸に出して継続的な収益を得ること
  • 所有する不動産を売り渡し売却益を得ること

 

それぞれ、インカムゲイン、キャピタルゲインと呼ばれ不動産投資はこの二つの収益を根幹として成り立っています。また、マンションやアパートを筆頭に、戸建てやビルや土地まで様々な不動産が投資商品と成り得ます。 

凝り固まった考えは捨てて、自分の持てる全ての不動産を用いてこの投資コンテンツを攻略しましょう。

目指せ不労所得です。 

f:id:re-kaitoriya:20191019190415j:plain

 

ローン関連 

不動産投資は数千万円から場合によっては数億円の借金をして始めます。言ってしまえば自己資金に究極のレバレッジをかけた投資です。 失敗すれば、多額の借金を追いますし行く末は自己破産にもなりかねません。

 

ローンを制するものは不動産投資を制します。 

そもそも、ローン組まずに現金一括で不動産投資をすれば殆どの場合成功しますが、そんな大金持ってる人は一握りで一般的には投資ローンを組んで購入を考えるものですよね。  

なので、不動産投資をこれから始めたいと思っている方へ最低限知っておくべき投資ローンの要点をまとめます。↓ 

www.re-kaitoriya.com

 

利回り関連

利回りとは投資物件取得の費用に対して、毎年どれだけの資金が戻ってくるかの割合です。簡単に言えば、利回り10%であれば10年で投資金の元が取れることになります。

 

また、一口に利回りといってもいくつか種類があり、それぞれに長短を備えています。

この項目では代表的な利回りの種類と特徴、それに関連するコンテンツについて紹介していきます。

 

表面利回りと実質利回り

不動産投資における代表的な2種類の利回りについてまとめています。↓

 

イールドギャップ

金利と利回りの差はイールドギャップと呼ばれます。利回り%から金利%を引いた値が大きければ大きいほどイールドギャップが高く、収益が見込めます。  

 

例えば利回りの異なる物件AとBがあったとします。

物件Aは利回り10%、金利5%で融資が下りました。

一方、物件Bは利回り8%ですが金利2%で融資を組めたとします。

このケースだと、物件Bの方が利回りから金利を引いた値が大きいためイールドギャップの面で有利になります。

 

ただ、イールドギャップは表面利回りと同様に物件購入時の瞬間的な利率を表した数値であり、融資の返済期間を組み込んではいません。

返済期間が延びるほど返済総額は増えるので、あくまで一つの指標として捉えましょう。 

 

IRR(内部収益率)

IRRとは、投資物件の長期的な収益を予測する際に用いる手法です。

しつこいようですが、表面・実質利回りは瞬間的な物件取得時の収益性しか計算することができません。

一方、IRRの場合は賃料の下落や空室のリスクなどを仮定として計算に加えて見積もることができます。

 

IRRの計算式は分かりにくく電卓ではかなり面倒なので、エクセルを使うことをオススメします。エクセルであれば、仮の家賃やリスク費用を打ち込んだ後にそれを=IRR()の関数にドラッグするだけで数値を出せます。

IRRは金融機関に大きな額の融資を引っ張る際に提出する目論見書を作る際にも役立つため、気になれば詳しく調べてみてください。

 

IRRが何%であれば収益性が高いのかについてですが、5%を目安にしてかまわないと思います。

しかしながら、地域、物件の構造、材質、駅距離、築年数などでIRRの目安も変わりますので、その都度周辺の物件と照らし合わせて総合的に判断しましょう。

※IRRについての詳しい計算方法も当初記載する予定でしたが、文字数がかかりすぎるため控えました。

 

ぶっちゃけると投資家の方で実際にIRRまで明確に計算している人は少ないので、そこまで深入りしなくて大丈夫な分野です。

ビルや商業テナントを扱うような大規模投資では必須ですが、区分や地方一棟系投資であれば実質利回りを理解していれば十分だと思います。

 

収支シミュレーション

ここまで、ローン関連から利回り関連までの基本をまとめてきたので、それらを用いて簡単に収支計算をしてみましょう。

 

「不動産投資連合隊」さんの収支シミュレーターを活用します↓

www.rals.co.jp

 

物件価格、満室時想定年収、自己資金の三つを入力すればよいので本当に簡単です。尚且つ、返済後の利回りや年間支出額まで出してくれる優れもの。 

とりあえず、都心の利回り5%区分を突っ込んでみましょう。不動産投資の現実を教えてもらえます。

現在、気になる投資物件があれば収支シミュレーションしてみてください。

 

維持費用関連

f:id:re-kaitoriya:20191029210104j:plain

不動産を維持するためには、どのような費用がどれくらいかかるのかを把握しましょう。キャッシュフローの計算も正確になりますし、なにより維持費が抑えられればその分利益が増えます。

 

相場を知って無駄な出費を減らすことは投資の大原則ですね。

不動産のランニングコストについてまとめた記事です。↓

www.re-kaitoriya.com

 

売買の手数料関連

不動産売買の際には、仲介手数料をはじめとしてローンを借りるならば融資事務手数料や保証料等の様々な諸経費が必要になります。

 

実質利回りの計算にあった購入時の諸経費ですね。

この諸経費が増えれば増えるほど利回りは落ちますから、ちゃんと理解していないと当初の収益計算が狂ってしまいます。

 

利回り≒収益性ですから、できるかぎり明確な収支計算のために物件取得の諸費用がどれくらいかかるのかを理解しましょう。↓ 

www.re-kaitoriya.com

 

  修繕・建て替え関連

建物を所有するならば修繕を定期的に行わなければなりません。

適切な修繕を行わなければ資産価値の低下につながり、投資効率を悪化させてしまいます。

 

この項目では専有部のリフォーム費用や、一棟物における大規模修繕、建て替えの概要についてをまとめていきます。

f:id:re-kaitoriya:20191019190417j:plain

 

リフォーム費用

【区分所有】

区分投資であれば築20年を越えるまでは表層のみでOKです。表層とはクロスの張替えや、床のワックスがけなど簡単なリフォームのことです。

70㎡で50万円ぐらい見積もれば足りると思います。

 

その他のリフォーム費用ですが、室内を70㎡だと仮定すると、水場の総交換は200〜300万ほど、床の張替えは床の専有面積1㎡あたり1万円ほど、建具交換は約50〜60万円前後でできます。

 

間取りを変えるぐらい大掛かりなリフォームで、全設備新規の新築そっくりさんであれば500〜700万ぐらいは必要になります。

 

【戸建て】

基本的には室内リフォームの費用は区分と大きな差はありません。ただ、区分にはない外壁と屋根の修繕が必要になります。

外壁塗装は坪2〜2.5万円前後、屋根の修繕は50〜70万円ぐらいです。

 

その他にも、ブレーカーのアンペアが20Aで弱すぎたり、浴室を在来タイプからユニットバスに変更したりすれば別途費用がかかってきます。

 

【一棟RC】

  • 屋上防水の補修工事 12~18年ごと 8,000~12,000円/㎡
  • 外壁補修工事 10~15年ごと 1,000~30,000円/㎡
  • バルコニー・開放廊下の防水補修工事 10~15年ごと 6,000~8,000円/㎡
  • 鉄部塗装工事 4~6年ごと 3,000~5,000円/㎡
  • 給水ポンプの取り換え 12~18年ごと 150~250万円
  • 給湯器の交換 10~15年ごと 8万円/台
  • エアコンの交換 10~15年ごと 10万円/

https://110web.net/large-repairより引用

 

 一棟物の全体的な修繕費は「一棟収益不動産投資専門の不動産BLOG」さんから引用させていただきました。

上記の一棟の物件にかかる修繕費用に加えて、区分所有の項目にある室内修繕費用がかかります。

 

これだけの多岐の修繕をオーナーが個人で段取るのは難しいと思うので、管理会社と相談しながら先の修繕計画を決めておきましょう。

 

f:id:re-kaitoriya:20191025233342j:plain

 

大規模修繕工事

大規模修繕工事とは、管理組合が作成した長期修繕計画に従って定期的に行われる大がかりな修繕工事のことです。

f:id:re-kaitoriya:20191020004405j:plain

 

12〜18年ほどの周期で行われ、外壁から配管、共用部まで手広く修繕します。修繕積立金の大半はこの大規模修繕工事の費用に当てられることになります。

 

大規模修繕の費用ですが、国土交通省の調査によると全体の35%のマンションが1,000〜3,000万円程、22.2%と全体の約1/4のマンションは3,000〜5,000万程が一度の修繕にかかっています。

 

建て替え

www.re-kaitoriya.com

 

リスク関連

投資にはリスクがつきものです。しかし、裏を返せばリスクを改善すればその分の見返りがあります。

リスクとはチャンスであり、数多のインターネットに貯蓄された不動産知識がその糸口を見つけてくれるはずです。誰も手を出さない物件こそ、なんらかの事情があり必ず改善の余地があるのです。

 

投資家たるものリスクをとっていきましょう。

この項目では不動産投資における代表的なリスクとその対策や解決策についてまとめました。↓

www.re-kaitoriya.com

   

不動産投資の種類

f:id:re-kaitoriya:20191025233403j:plain

 

収益不動産は様々ありますが、今回は個人でも手が出しやすい4種類に絞って紹介します。

それぞれの不動産がメリット、デメリットを備えていますので自分の投資スタイルにもっとも適した不動産を選びましょう

 

マンション

マンションは基本的にRC造(鉄筋コンクリート造)で建築されており、住宅用の耐用年数は47年です。

アパートや戸建てと比べて躯体が頑丈なため、耐用年数が長く、中古物件でも融資を組みやすいです。

その反面、修繕費が高く、利回りもアパート・戸建てより低くなる傾向にあります。

 

また、マンションは1住戸ごとに登記することができます。

普通は建物1つにつき1人の所有者ですが、マンション内には独立した複数の住戸があるので、それぞれの所有権を示すために区分して登記することが許されています。

これを区分所有と言い、戸建てやアパートにはないマンションの特有の制度です。

 

【区分所有投資】

区分所有投資とは、マンションの一室を単品で買い進めていく投資法です。

 

メリットは、

  • 一室のみの購入なので、自己資金や借入が少額で済む
  • 流動性が高く、購入や売却がしやすい
  • 総戸数が多いほど管理費・修繕積立金が安くなる
  • 駅近、商業地などの好立地な物件にも手を出しやすい

 

デメリットは、

  • 利回りが低めである
  • 一棟に比べ、空室時のリスク分散が難しい
  • 管理会社や修繕内容は区分所有者全員での多数決のため、融通がきかない

 

【一棟所有投資】

マンションを丸々一棟保有する投資法です。

 

メリットは、

  • 複数住戸を持つため、空室リスクの分散ができる
  • 管理会社などを自由に選べる
  • 土地の割合が大きく、建物も資産性が高いので融資を組みやすい

 

デメリットは、

  • 初期投資が高額になりやすい
  • 買い手が投資家や業者に限られ、出口戦略が難しい
  • 修繕計画や費用は全てオーナーが段取る必要がある

 

アパート

アパートを新築、もしくは中古で購入して賃貸する投資法です。

構造は木造か鉄骨造のため、耐用年数がRCと比べて短くなります。

つまり、RCと比べて減価償却の割合が高く、キャッシュを手元にためて別の物件に再投資をしやすいので個人的におすすめな投資法です。

※詳しくは、経費関連の「減価償却」の項目でまとめます。

 

また、アパートは原則区分登記ができないので、一棟所有のみとなります。

 

メリット 

  • 利回りが高い
  • RCに比べ初期投資(建築費、購入費)が安く済む
  • 修繕費もRCと比べて安く済む
  • 減価償却の割合が大きい
  • 解体費が安く、更地売りしやすい
  • 新築は融資が組みやすい

 

デメリット

  • 中古購入の場合、木造だと耐用年数が少ないため融資が組みにくい
  • 融資を受けられても返済比率が高めになる
  • 災害やシロアリなどの影響を受けやすく、致命打になりかねない
  • RCより騒音や防犯の面で劣る

 

戸建て投資

戸建ては木造が多く、上記アパートのメリット・デメリットが殆ど当てはまります。

 

異なるのは、

  • 一棟に対して複数の部屋がないため空室のリスクを分散しにくいこと
  • アパートほどの広い土地を必要としないため、初期投資は少なく済むこと
  • 基本ファミリー向けで入居の期間が長いこと
  • 管理会社が実質不要なこと
  • マンションやアパートと異なった立地にもニーズがある

の5点です。

 

特に管理会社が不要な点は大きなメリットですね。賃貸管理費がかからなければ、その分利回りが高くなります。

 

また、立地についてですが戸建て特有のニーズがあります。

戸建ては車庫や駐車地付きが多く、駅や商業地帯から多少離れていても生活利便が確保できます。そのため、マンションやアパートの場合と異なり、駅近やバス便が良好でなくとも一定の需要があるんですね。

商業地から離れた閑静な地域や、高速ICに入りやすい地域なんかをターゲットにしてみても面白いと思います。

 

【ボロ屋再生】

f:id:re-kaitoriya:20191026223355j:plain

 

ボロ屋を格安で買い取り、リフォームして貸し出す投資法です。

うまくいけば利回りが恐ろしいことになります。その反面、ボロ屋なので問題箇所が多く、修繕費用の見積もりが難しい点がリスクとして挙げられますね。

 

ボロ屋再生のリスクを最小限にとどめるためには、土地値−解体費の価格で買い取ることを心がけましょう。

 

最悪リフォームが難しくても建物解体から更地売りできますし、建物が無くなれば売却後に瑕疵担保の責任を負わなくて済みます。

 

【リースバック方式】

f:id:re-kaitoriya:20191028055657j:plain

 

リースバックとは、持ち家に居住中の方から戸建てを買取り、賃貸借契約を結んで引き続き住んでいただく手法です。

売主が賃借人になるのですぐに借り手を見つける必要はないですし、元々住み慣れた家のため賃貸の期間も長くなる傾向があります。

 

【プラスα】

リースバックに関しては不動産屋より、銀行や信金、税理士の方が案件を持っている可能性が高いです。

 

その背景には、銀行各社が行っているリバースモーゲージというローン商品が絡んでいます。

このリバースモーゲージとは、不動産を担保に入れて定期的に融資を受ける代わりに、利用者の死後に銀行が不動産の処分を行い元金を回収するといった商品です。

 

要は不動産担保ローンの死んだ後に回収してくれる版といったイメージですね。

不動産担保ローンだと毎月の返済が滞れば即座に不動産を処分されるので、それに比べれば死んだ後に一括返済のリバースモーゲージの方が安心して利用できるといった次第です。

 

ただ、リバースモーゲージにも欠点があります。

地価が安い地域の物件の取り扱いが難しいんですね。銀行側としては、融資分を取り返せる額で担保不動産が売却できなければ困ります。

 

例えば、不動産の担保価値が200万程で、毎月5万円も融資していてはビジネスとして成り立ちませんよね。

ですから、土地値が安く流動性も低い地域の物件はそもそもリバースモーゲージを組ませてもらえません。

 

また、リバースモーゲージの融資には使途の制限があり、生活資金以外に当てることは契約違反となります。

その他にも、同居人がいればその承諾が必要であったり、年齢制限があったり色々と融資を受けるまでの制約が厳しいのです。

 

そこで登場するのがリースバックです。

まず、資金の使途の制限はなく自由に使えます。不動産の売却ですからまあ当然ですね。売主にとっては大きなメリットです。

 

そして、投資家視点では確実に家賃収入が取れます。売主兼賃借人にとっては住み慣れた家であるため居住期間も長いです。

地方の高利回り戸建てであれば5〜7年で投資金を回収できますね。

 

最後に、ここ2〜3年でリースバックを行う業者がかなり増えました。

つまり、そういうことです。↓ 

www.re-kaitoriya.com

 

経費計上関連

f:id:re-kaitoriya:20191105213223j:plain

 

不動産投資は節税ができるという話を聞いたことはありませんか。 

その筆頭が減価償却という、経費を複数年に分けて計上できる形のない勘定科目です。ここら辺は簿記をやっていたり、会社経営を実際にしている方でないと、なんとも旨みや凄みはわかりづらいと思います。

そのため、この項目では法人化と経費による所得の圧縮効果についてをまとめていきます。

 

結局、不動産投資で財を成すならば法人化のプロパーローンで融資額を億単位まで引き伸さなければなりません。

本腰をいれて脱サラするなら一番重要な項目だと思います。

 

個人所有

個人で不動産投資を始める場合は、会社での給与所得と不動産投資の所得を合算した額に所得税が課税されます。

 

例として、給与所得が500万円、不動産投資の所得が100万円だと、

500万+100万=600万

この600万円が1年分の所得とみなされます。

 

この600万円の年収から、いくつかの控除分を引いて所得税率をかければ所得税額が計算できます。

 

酒井会計事務所が「年収別手取り一覧」をまとめていましたので、面倒な計算を省くためにリンクを貼っておきます。↓

www.sakai-zeimu.jp

 

表と照らし合わせると、年収600万円の手取りは約487万円となっています。

ただ、不動産投資事業では減価償却などの経費計上があるため、実際の手取りはもう少し多くなります。不動産の節税効果ですね。

 

その他、個人のメリットとしては税理士費用などが不要です。

所得合算して確定申告だけすればいいので、法人に比べて手続きも簡単なことが挙げられます。(小規模な時は)

  

法人所有

 

法人化する大きな理由は、 

  • 所得の分散による税金対策
  • 融資枠の増加 

の二つです。

 

なんだそんな単純なことか、と思いますがこれが非常に大切です。

 

法人税

まず、法人で不動産投資をする場合は、1年あたりの所得に対して法人税がかかります。

 

給与所得500万円、法人の不動産所得が100万円だと、

500万円には所得税、100万円には法人税の課税となります。

 

上記では法人税と一括りにしましたが、法人税は計算が面倒で、地方法人税、事業税、住民税などいろんな税金が絡んでいます。 

 

そのため、実効税率という形でそれらの税を合算し、実際に支払う税率を簡単な表にします。

法人の課税所得

実効税率

~800万円

約22~25%

800万円超~

約34~35%

※上記内容は中小法人の場合です。大企業はもう少し税率が低いです。

 

上の表の「法人の課税所得」に「実効税率」をかけあわせて法人税を算出します。

この実効税率には累進性があり、800万円を超えたからといって所得全てに税率がかかるのではなく、超えた分の所得に対して34〜35%課税さます。

 

また、「課税所得」とは収益から費用・損失を引いた当期の利益と同じような意味合いです。

 

年間家賃収入が500万円、費用・損失が100万だと、

約400万円が当期の利益≒課税所得額です。

 

400万円(課税所得)×22%(実効税率)

=88万円(法人税)

となります。

 

※厳密に言えば、益金ー損金=課税所得となります。益金と収益、損金と費用・損失は少し異なる点があり、収益にはできるが益金にはできない勘定などが存在します。

例えば、役員兼親族に報酬を多めに支払う場合は損金として処理できません。やってることは贈与に近いですからね。

法人について深掘りすると不動産投資から内容が大きくズレるため、概要のみを理解できるよう簡略的な説明をします。

 

法人化のタイミング

ここで気になるのが、所得がどれくらいになったら法人化したらいいの?という問題ですね。

 

ザックリですが、会社での給与所得と不動産所得の合算年収が600万程から法人化が視野に入ってきます。。※税率面では

 

もっと詳しく言うと、個人の課税所得金額が330万円を超える場合は法人化のメリットがあります。

 

個人所有の項目で少し触れましたが、個人の給与所得と不動産所得は合算されます。

そのため、年収600万前後で課税所得額が330万を超えるので、それに伴って税率のテーブルが上がり、所得税率>法人税率となります。

個人の課税所得金額(所得税+住民税) 所得税率 控除額
~195万円以下 15% -
195万円超え 330万円以下 20% 97,500円
330万円超え 695万円以下 30% 427,500円
695万円超え 900万円以下 33% 636,000円
900万円超え 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超え 4,000万円以下 50% 2,796,000円
4,000万円超え 55% 4,796,000円

出典:国税庁HP(エクセルで住民税率だけ足しました。)

 

大切なのは、法人を立てて個人の給与所得と法人の不動産所得を分けることです。

 

例えば、個人で給与収入400万、不動産所得200万の場合は計600万円に所得税がかかります。

個人の所得600万円の課税所得金額は330万円を超えるので、その後の税率は30%です。

この際に法人を設ければ、給与所得400万円〜600万までは所得税率30%、不動産所得800万円までは法人税率22〜25%といった具合でうまく税率のテーブルを下げることができます。

 

そして、所得税の課税所得金額900万円を超えるまでには必ず法人化をして所得を分けましょう。

年収だと約1,300万円くらいですね。

 

純粋にその後の税率が43%なので、半分近く持っていかれます。

 

法人の費用

法人設立費用ですが、約25万円です。

定款を増やしたりすると、もう数千円は費用が嵩むかもしれません。

 

資本金は1,000万を超えないようにしましょう。

1,000万円以上だと、消費税の納付義務が発生したり、住民税が2.5倍になったりします。

銀行から融資を受けるときに不審がられないように、100〜200万円前後が良いと思います。

また、資本金は預けたりして使えなくなる訳ではないので、そこまで出金の心配はいりません。設立後は自由に使えます。

 

法人のランニングとしては、税理士費用20〜30万円や住民税の均等割7万円が毎年かかります。

 

個人所有の不動産を法人所有に登記しなおす場合は、登録免許税や不動産取得税が再びかかります。

複数戸、複数棟を移すとなると数百万まで税金が及ぶので注意しましょう。

 

融資枠の増加

法人の二つめのメリットは融資枠が増えるという点です。

まず、個人の場合は投資家本人のスペックが重視されます。年収や借入状況、年齢などの属性と呼ばれるものですね。

 

一方法人の場合は個人のスペックだけでなく、従業員(家族など)の規模も融資の審査に組まれます。

 

例えば、60歳の方が個人でローンを組む場合は、退職や寿命の兼ね合いから長期の融資を受けにくいです。

ローンが組める期間を満75歳までに設定している金融機関が多いため、今回のケースだと最長でも約15年程しかローンが組めません。

 

ここで、法人経営によって配偶者や子息を雇えば、融資期間を伸ばし同時に融資枠も増やすことができたりします。

 

また、金融機関は融資の際に法人の決算書を見ます。

 

黒字決算3年もあれば、個人の信用だけでなく、法人の信用で融資を受けられようになるため事業規模拡大がしやすいです。

 

そのため、個人の融資枠が上限になりそうならば、法人を検討するのもアリです。

 

法人化のタイミングとして年収600万前後からと先ほど話しましたが、黒字決算3年積んで融資枠を増やす方が先決だと考えるならば、早めに法人をつくるのも◎です。

 

減価償却

不動産投資の肝であり、節税の要です。

 

減価償却とは、高額な資産の取得費用を分割して経費に当てられる会計処理のことです。

 

例えば、ボールペンやティッシュ等の消耗品は買った瞬間に償却され、経費にできます。

これが、不動産や車などの高額な資産になると減価償却が適用され、1年ごとに分けて経費にすることができるのです。

 

は?って感じだと思いますが、これによって所得税や住民税の圧縮ができるのです。

 

【例】

建物     :1000万円

減価償却期間 :10年  

年間家賃   :100万円

修繕費用や金利:30万円

 

1000万円の建物を10年で減価償却するため、1年あたり100万円を経費に当てると仮定します。

 

まず実際の収支は、

100万(家賃収入)−30万(修繕費用)

70万(所得)となります。

 

一方会計上では、

100万(家賃収入)−30万(修繕費用等)−100万(減価償却)

−30万です。

 

実際のキャッシュは70万円増えるけど、会計上は30万円減っているということですね。

 

つまり、会計上では利益が出ていないことになります。

 

普通70万円も稼いだら所得税・住民税がかかります。

不動産以外に年収が600万円あれば、既に所得税率30%のため約23万円も税金を支払うことになりますね。

 

しかしながら、減価償却という実際に支払っているわけではない費用が利益分を食いつぶしてくれるので、利益0円とみなされて課税されません。