不動産はドラマ

不動産関連の情報発信をしているブログ

【不動産投資のプラットフォーム】不動産投資の基本やノウハウを網羅!

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このサイトは、現役不動産マンが作る不動産投資のノウハウや情報をまとめたプラットフォームです。

私が過去に物件を流した現役の投資家とともに、仲良く2人でこの記事を書いています。

 

現在不動産投資を検討している方や、すでに投資を始めている方々の助力となれましたら幸いです。

現状未完成ですが、日々更新を続けていく予定でいますので何卒お願いいたします。

 

 

不動産投資

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不動産投資には大きく分けて二つの収益を得る方法があります。

 

  • 所有する不動産を賃貸に出して継続的な収益を得ること
  • 所有する不動産を売り渡し売却益を得ること

 

それぞれ、インカムゲイン、キャピタルゲインと呼ばれ不動産投資はこの二つの収益を根幹として成り立っています。

 

また、マンションやアパートを筆頭に、戸建てやビルや土地まで様々な不動産が投資商品と成り得ます。 

 

凝り固まった考えは捨てて、自分の持てる全ての不動産を用いてこの投資コンテンツを攻略しましょう。

 

目指せ不労所得です。 

 

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ローン関連 

不動産投資は数千万円から場合によっては数億円の借金をして始めます。

言ってしまえば自己資金に究極のレバレッジをかけた投資です。 

 

失敗すれば、多額の借金を追いますし行く末は自己破産にもなりかねません。

そのため、まずはローンの仕組みについて理解しましょう。

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ローンを制するものは不動産投資を制します。 

そもそも、ローン組まずに現金一括で不動産投資をすれば殆どの場合成功しますが、そんな大金持ってる人は一握りで、一般的には投資ローンを組んで購入を考えるものですよね。 

 

なので、不動産投資をこれから始めたいと思っている方へ最低限知っておくべき投資ローンの要点をまとめます。

 

不動産投資ローン

借り入れをして不動産投資を始めるなら投資ローンを組む必要があります。 

別名アパートローンとも呼ばれ、金利は住宅ローンより比較的高めに設定されています。

 

加えて、審査基準についても住宅ローンより厳しく設定されており、個人の属性だけでなく投資の事業性や物件の担保価値も厳しく見られます。

 

不動産投資は「投資」というよりは「事業」ですので、その事業のための融資を引っ張るといった認識を持ちましょう。

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住宅ローンとの比較

住宅ローンとは自己居住のための住宅を購入する際に組むことができるローンです。 

フラット35をはじめとして、都市銀行や地方銀行など様々な金融機関が提供しています。

 

投資ローンに比べると非常に低金利での借り入れが可能ですね。

2019年9月現在は国の政策の追い風を受けて0.6%以下の金利で借りられるケースもあります

 

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ただ、こちらの住宅ローンには制約があります。

それは、「自己居住専用」ということです。 

 

つまり、あなたが購入した物件にちゃんと住む約束なら低金利でお金かしてあげますよといったことが契約条件です。

そのため、この住宅ローンの返済中に第三者へ賃貸に出すことは基本的に御法度になります。

 

もし、第三者への賃貸に出していたことが債権者にバレれば、一括返済を求められるケースもありますので注意が必要です。

 

ただし、転勤や病気などのやむおえない事情がある場合や、ローンプランを変更する場合は例外です。

 

もしも現在の住宅から住み替えを考えていれば、残債があれどローンプランをアパートローンに変えて賃貸事業を始めることができます。

住宅ローンの金利そのままで、というわけにはいきませんのでその点だけ注意しましょう。

  

金利について

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投資ローンの金利とは利息のことを指します。基本的に金利の表記は年利ベースで記載されています。

 

例えば、3000万円を金利2%で借入期間20年間として借り入れた場合、利息総額は650万円程になります。

これが、金利3%となると利息総額は約1,000万円です。

 なんと差額は350万円にも上りました。

 

つまり、金利1%の差ははとても大きいのです。

利回りを意識して良質物件を探すことも大切ですが、金利を意識して融資条件を最良化することも同等に重要であるということを覚えておきましょう。

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ローン審査

投資ローンは住宅ローンに比べてローンの審査が厳しいです。 

まず、審査に影響する要因は大きく分けて二つあります。

 

  • 個人の属性

属性とは個人の就職先や年収、借金の滞納歴などの状態を表した指標です。

年収1000万円、大企業に10年間勤続しているような方は一般的に属性が良いと判断されます。

 

  • 投資物件の担保価値

投資物件の担保としての価値が高ければそれに応じて融資額も大きくなります。

土地の権利が借地権であったり、建物が古くてボロボロだったりすると担保評価が低くなり融資自体が困難になるケースもあります。

 

上記の2点が審査対象となり借入の限度額や金利、期間を金融機関が判断します。

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【プラスα】

担保価値の中でも特に注目すべきは物件の耐用年数です。

建物とその用途ごとに耐用年数というものが定められており、築年数がこの耐用年数を上回ると融資がつきにくくなります。

 

逆にいえば、この耐用年数が残っているほど物件の担保としての価値が高いと見なされますから、築浅の方が融資の面では有利です。

 

物件ごとの耐用年数を国税庁がまとめていますので、参考にどうぞ。

www.keisan.nta.go.jp

 

上記によると建物を住宅として利用する場合の耐用年数は、

  • 木造        :22年
  • 軽量鉄骨造     :27年 
  • 重量鉄骨造     :34年
  • 鉄筋コンクリート造 :47年

となっています。

 

不動産投資では住宅用か店舗用での賃貸がメインだと思うので、まずは上の4つを覚えておけば大丈夫でしょう。

 

投資に慣れてきて、飲食店用やホテル用などに事業拡大する際は、住宅用と耐用年数が多少異なりますのでその点だけ注意が必要です。

 

借入先の選定

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属性、物件担保価値が共に良好であればメガバンクや都市銀行を利用すべきです。

理由としては、他の地方銀行や信用金庫に比べると金利が圧倒的に低いためです。

2019年9月現在は、0%台からの借入も可能なので金利リスクを最小限に止めることができます。

しかしながら、上記の通り属性が高めでなければならないため年収700万円程からでなければ審査通過は厳しいです。 

 

次席として、日本政策金融公庫をおすすめします。

この金融機関は事業性を重視しており金利も低めに設定されています。恐らく1.5〜2.5%ほどの金利で借りられます。

借入の際に創業計画書を提出する必要があることからも、特に事業性を重視していることがわかりますね。

デメリットとしては、融資期間が10年〜15年と短いため物件の利回りが高めでなければ審査通過は厳しいです。

 

その他の信託銀行やノンバンクは属性や物件担保価値がある程度低くても借入が可能ですが、金利は上記の2つと比べると高めになります。 

大体、2%〜3%の金利で借りる方が多い印象です。そのため、東京などの利回り平均が低い地域を拠点に不動産投資を行う場合はオススメしません。

 

また、金融機関によっては築古物件を扱わないところや借地権の融資が弱いところなど様々あります。

一つの金融機関で融資が降りなかったとしても、簡単に諦めずに広く目を向けて探してみましょう。

 

【プラスα】

「不動産の投資を考えるメディア」さんが、不動産投資ローン25社まとめ記事を書かれていたので拝借します。↓

media.tousee.jp

 

恐らく不動産投資ローンを扱う金融機関が全て網羅されています。 

レイアウトもシンプルで非常に見やすく、金融機関ごとの特色をつかむのに大変有用な「まとめサイト」だと思いますので、是非とも参考にどうぞ。

 

変動金利

不動産投資ローンの金利タイプは変動金利が一般的です。

理由としては、固定金利より低金利で借りることができるためですね。その反面、変動金利の場合は固定金利と比べると返済額が景気に左右されるため安定性に欠けます。

 

2019年現在はアベノミクスによる金融緩和や日銀のマイナス金利政策により、比較的低金利で借り入れができます。

ただ、今後の景気動向次第では金利が上昇しキャッシュフローを圧迫する可能性も十分にありえますから注意が必要です。

 

金利と経済の相関性

先の金利変動を予測することは難しいです。ただ、金利は株価や景気を含めた経済情勢との一定の相関性があります。

 

例えば、好景気が続き企業の株価が上がればそれに従って金利も上昇します。

これは、景気が上向きになることで人の交流や商業の回転率が上がり、従って企業の収益も増えていくためです。

 

そして商業が活発になれば、事業拡大のための借入需要が増加するため金利も徐々に上がり始めます。

しかしながら、金利が高い状態が長く続くと、今度は企業の収益が伸び悩み始め株価が下がる傾向に変わっていきます。

株価が下がり始めると、当然商業の回転が悪くなりいつか景気はピークアウトします。その後は景気、株価、金利の三者共に下降傾向で進んでいきます。

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ここで大切なことは、景気の浮き沈みを大まかに推測することです。

なんだか最近、株価が上がって景気がいいなと感じたら、これから金利も上がってくるだろうなと考えて手元の資金を貯めておくみたいな感じです。

 

その他にもリフォームしてみたり賃料改定してみたり、なんらかのアクションを起こすキッカケにもなるので東洋経済や日経を読みながら経済情勢にアンテナを張っておきましょう。

 

利回り関連

利回りとは投資物件取得の費用に対して、毎年どれだけの資金が戻ってくるかの割合です。

簡単に言えば、利回り10%であれば10年で投資金の元が取れることになります。

 

また、一口に利回りといってもいくつか種類があり、それぞれに長短を備えています。

この項目では代表的な利回りの種類と特徴、それに関連するコンテンツについて紹介していきます。

 

表面利回り

表面利回りとは、不動産投資において最も一般的な利回りの表し方であり多くの販売図面やポータルサイトで用いられています。

 

計算式は、年間収入÷物件価格×100です。

 

600万円で購入した物件を家賃5万円で貸し出す場合、月々5万円=年間60万円であるため、60万÷600万×100=10%となります。 

 

このように簡単な計算式で物件の収益性を手早く推測できるのが表面利回りの利点です。

その反面、維持費や税金、その他諸経費などが計算に含まれないため実際のキャッシュフローとは多少なり差異がでてしまいます。

また、表面利回りは瞬間的な物件価格と年間収入の割合でしかないため、この先の家賃の下落や空室のリスクも計算に入っていません。

 

できる限り明確なキャッシュフローやリスクを予測して計算に盛り込むのであれば、実質利回りやIRRの方が適しています。

 

実質利回り (NET利回り)

実質利回りとは、表面利回りの計算に費用を加えてよりキャッシュフローを明確にしたものです。

 

式で表すと、

(年間収入−年間費用)÷(物件価格+購入の諸経費)×100

=実質利回り

となります。

 

表面利回りの式にない年間費用購入の諸経費が新しく追加されました。

 

年間費用とは修繕積立金、管理費、固定資産税などのマンションにかかる年間の維持費用を合算したものです。

 

購入の諸経費とは投資物件の取得にかかる仲介手数料や登記費用、不動産取得税等を指します。

 

まずは、実際の年間収入を算出するため、修繕積立金や管理費、固定資産税や都市計画税等の年間費用を年間収入(家賃収入)から引きます。

次に、購入の諸経費を物件価格と合算することで、投資物件取得にかかった総額を算出します。

そして、実際の年間収入を実際の物件取得価格で割れば、実質利回りが出せます。

(文章では理解しづらいと思うので、下の方に補足記事や収支シミュレーションの項目を設けています。)

 

実質利回りは年間費用や購入の諸経費を盛り込んでいるため、表面利回りより正確に物件の収益性を測ることができます。

しかしながら、表面利回りと同様に瞬間的な購入時の利回りですので、長期的な収益計算には向いていません。 

 

別記事で表面利回りと実質利回りの違いについて計算例を交えながら説明しています。もう少し詳細が知りたい方はこちらをどうぞ↓

 

イールドギャップ

金利と利回りの差はイールドギャップと呼ばれます。利回り%から金利%を引いた値が大きければ大きいほどイールドギャップが高く、収益が見込めます。  

 

例えば利回りの異なる物件AとBがあったとします。

 

物件Aは利回り10%、金利5%で融資が下りました。

一方、物件Bは利回り8%ですが金利2%で融資を組めたとします。

 

このケースだと、物件Bの方が利回りから金利を引いた値が大きいためイールドギャップの面で有利になります。

 

ただ、イールドギャップは表面利回りと同様に物件購入時の瞬間的な利率を表した数値であり、融資の返済期間を組み込んではいません。

返済期間が延びるほど返済総額は増えるので、あくまで一つの指標として捉えましょう。 

 

IRR(内部収益率)

IRRとは、投資物件の長期的な収益を予測する際に用いる手法です。

しつこいようですが、表面・実質利回りは瞬間的な物件取得時の収益性しか計算することができません。

一方、IRRの場合は賃料の下落や空室のリスクなどを仮定として計算に加えて見積もることができます。

 

IRRの計算式は分かりにくく電卓ではかなり面倒なので、エクセルを使うことをオススメします。エクセルであれば、仮の家賃やリスク費用を打ち込んだ後にそれを=IRR()の関数にドラッグするだけで数値を出せます。

 

IRRは金融機関に大きな額の融資を引っ張る際に提出する目論見書を作る際にも役立つため、気になれば詳しく調べてみてください。

 

IRRが何%であれば収益性が高いのかについてですが、5%を目安にしてかまわないと思います。

しかしながら、地域、物件の構造、材質、駅距離、築年数などでIRRの目安も変わりますので、その都度周辺の物件と照らし合わせて総合的に判断しましょう。

 

※IRRについての詳しい計算方法も当初記載する予定でしたが、文字数がかかりすぎるため控えました。

 

ぶっちゃけると投資家の方で実際にIRRまで明確に計算している人は少ないので、そこまで深入りしなくて大丈夫な分野です。

ビルや商業テナントを扱うような大規模投資では必須ですが、区分や地方一棟系投資であれば実質利回りを理解していれば十分だと思います。

 

収支シミュレーション

ここまで、ローン関連から利回り関連までの基本をまとめてきたので、それらを用いて簡単に収支計算をしてみましょう。

 

「不動産投資連合隊」さんの収支シミュレーターを活用します↓

www.rals.co.jp

 

物件価格、満室時想定年収、自己資金の三つを入力すればよいので本当に簡単です。尚且つ、返済後の利回りや年間支出額まで出してくれる優れもの。

 

とりあえず、都心の利回り5%区分を突っ込んでみましょう。不動産投資の現実を教えてもらえます。

 

現在、気になる投資物件があれば収支シミュレーションしてみてください。

 

維持費用関連

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不動産を維持するためには、どのような費用がどれくらいかかるのかを把握しましょう。キャッシュフローの計算も正確になりますし、なにより維持費が抑えられればその分利益が増えます。

 

相場を知って無駄な出費を減らすことは投資の大原則ですね。この項目では、不動産のランニングコストとその削減についてまとめます。

 

建物管理費

建物管理費とはマンション全体の管理を委託する管理会社に対して支払う費用です。管理会社は、共用部の清掃や区分所有者の毎月の支払いの管理などを請け負っています。

 

管理会社を選ぶのは区分所有者、もとい管理組合です。

管理がずさんだったり、支払いに見合った仕事をしていなければ、総会で管理会社の変更を提案しましょう。ただし、区分所有者の場合は決議を通すために全体の半数の賛成が必要になります。

 

また、一棟丸々物件を所有しているのであれば好きなように管理会社を選べます。何社かに相見積もりをとって最も条件がいい管理会社を選びましょう。

もしくは自主管理という形で管理会社を設けずに投資家自身が管理人になることもできます。

 

管理費の相場は150円〜200円/㎡の間です。 

専有面積70㎡の部屋であれば、10500円〜14000円程になります。ただ、毎月の清掃回数や管理人の勤務頻度等の要因によって管理費が上下します。

 

特にタワーマンションでコンシェルジュが常駐していたり、室内プールを備えていて、設備とグレードが充実していればその分の管理費はもちろん上乗せされます。

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そして、最も管理費に影響するのは総戸数です。

総戸数が多ければ多いほど、管理費用を大きな母数で割るため1住戸当たりの負担が少なくなります。

修繕積立金の項目でも書きますが、区分投資であれば総戸数の目安としては50戸以上をお勧めします。

 

一棟を所有している場合も同様に総戸数分の賃借人から管理費を貰えるのでスケールメリットが発揮されます。

共同住宅系の投資において総戸数は多いに越したことはありません。

 

賃貸管理費

賃貸管理会社は物件の入居者を見つけるところから家賃の集金、リフォーム会社の紹介まで手広く業務を行います。

 

賃貸管理会社がいなければ、入居者がカギを無くしてマンションに入れないなどの緊急時にオーナー自ら対応しなくてはなりません。

なので、遠方の不動産を所有しているような場合には必須だと思います。

 

基本的な業務として、

  • 賃借人の募集
  • 家賃の集金
  • 入居者からのクレーム、急な要望への対応
  • 修繕やリフォーム業者の紹介

が挙げられます。

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賃貸管理費の相場ですが、家賃の5〜10%ぐらいですね。

7万円の家賃であれば、約3500〜7000円程が毎月賃貸管理費としてかかることになります。

 

修繕積立金

修繕積立金とはマンションの外壁や共用部の修繕工事に備えて、区分所有者から毎月徴収して積み立てておく資金のことです。漏水や災害でマンションが損害を被った緊急時にも、この修繕積立金を用いて建物を修繕します。

 

修繕積立金が管理費と異なる点は、相場額が当てになりません。たとえ現在が相場額であっても、今後の修繕計画によっては増額や一時金が必要になるケースがあります。

 

そのため、現在の修繕積立金が適正額であるかどうかは管理組合が作成する長期修繕計画やマンションに貯まっている修繕積立金の総額、月額、総戸数等を総合的に見て判断しなければなりません。

徴収の方法ですが毎月マンションごとに決まった額を管理会社を通じて管理組合に納める形が一般的です。

 

加えて、管理費と同様に総戸数が多い方が1住戸あたりの負担が減ります。基本的にマンションはスケールメリットがあるため、大規模であるほど管理組合の質やコスト削減の面で有利になります。

 

仕事柄多くのマンションを扱いましたが、総戸数が10〜30戸のマンションは修繕積立金が破綻しているケースが多いです。

 

やはり、戸数が少ないと大きな修繕で資金が必要になった際は、区分所有者がまとまった負担金を支払う必要が出てきます。

負担金が支払えない住戸があり修繕が後ろ倒しになると、マンションの老朽化が急激に進むため資産価値の面で大きな損失を被ります。

そのため、マンション投資を考える際は総戸数にも注目して物件探しをしてみてください。

 

一棟所有の場合は修繕積立金制度がありません。そのため、オーナーは賃料収入から修繕費を捻出する必要があります。

損傷箇所が見つかればその都度手元資金で修繕する形をとるため、修繕費費用をある程度見込んで資金を貯めておくことが大切です。

 

固定資産税・都市計画税

不動産を所有している場合、固定資産税が年に一度課税されます。加えて、不動産を都市計画区域のうち市街化区域内で所有している場合には、更に都市計画税も同時に課税となります。

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この2つの税額は課税標準額という一定の基準を用いて算出できます。所有する不動産の課税標準額は、物件の所在する市区町村の役所で評価証明書を取得すれば記載されています。

 

また、市区町村や不動産の規模や条件によって様々な減税措置があります。専門的な知識が多いため基本的には自身で計算するより、購入物件の所有者に納税通知書を見せてもらうのが間違えがなくオススメです。

※評価証明書に記載される課税標準額が土地で30万円、家屋で20万円以下の場合は非課税となります。

 

納税方法ですが、年に一度市区町村より納税通知書が届くのでそれに従い納税します。納税を4分割に分けて行うことも可能です。

 

この固定資産税・都市計画税にも、管理費積立金と似たスケールメリットがあります。

戸建ての場合は1つの土地に対して1つの家屋であるため、土地丸々1つ分の固定資産税がかかります。

 

一方マンションの場合は、1つの土地に対して複数の住戸があるため土地を戸数で割りそれぞれの住戸に持ち分を設定します。

同じ広さの土地に10戸のマンションと50戸のマンションが建っているとして、1住戸あたりの持分が少ない50戸のマンションの方が固定資産税・都市計画税の納税は少なく済みます。

 

ただ、固定資産税は修繕積立金とは異なり経費計上することができます。その点を加味すると、スケールメリットの効果は薄いのでそこまで気にせずとも大丈夫です。

 

売買の手数料関連

不動産売買の際には、仲介手数料をはじめとしてローンを借りるならば融資事務手数料や保証料等の様々な諸経費が必要になります。

 

実質利回りの計算にあった購入時の諸経費ですね。

この諸経費が増えれば増えるほど利回りは落ちますから、ちゃんと理解していないと当初の収益計算が狂ってしまいます。

 

利回り≒収益性ですから、できるかぎり明確な収支計算のために物件取得の諸費用がどれくらいかかるのかを理解しましょう。

 

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売買の際に仲介会社に支払う手数料のことです。物件の取引価格によって手数料の割合限度があります。

 

物件価格が400万円を越える場合、(物件価格の3%+6万円)×消費税となります。

物件価格が400万以下であれば、18万円が限度額です。 

 

例として、2000万円の物件を購入する場合は、

(2000万×0.03+6万)×1.1

=66.6万

となります。

 

また、物件の売主が不動産会社であれば仲介会社を使わず契約することも可能です。この場合は仲介手数料はかかりません。

更に、仲介手数料は売主買主の双方に発生しているため、直接取引であれば売主が仲介手数料の分値下げを検討してくれることもあります。

 

物件をネットで探す場合、その物件を媒介という形で仲介が紹介しているのか、売主や代理という形で不動産会社が販売しているのかをチェックしましょう。

折角、目的の物件が売主から売り出されているのにわざわざ仲介の紹介を受ける必要はありません。

物件が2000万であれば約60万、3000万であれば約100万も物件取得費用が変わります。

浮いたお金はリフォーム費用にでも回しましょう。

 

火災保険料

不動産購入の際には火災保険等に入るのが一般的です。

保険に加入しておけば、火災や地震、水災などの被害を物件が受けた際に補償料を受け取ることができます。 

 

肝心の保険料ですがピンキリです。補償額を物件価格の8割にするか10割にするか、火災以外にも水災から盗難まで幅広くカバーするか等様々な要因が絡んで決まります。そのため、付けたい補償を選んでから保険会社に問い合わせるのがいいと思います。

 

プランごとの保険料はどの会社も大差ないです。いくつかの保険会社に見積もりを出してもらい条件が良いものを選びましょう。

一つ言えるとすれば、大手であれば保険の支払い余力があるので、大規模災害時もパンクしにくく安心感があります。 

 

【プラスα】

基本的に火災保険は必須としてもその他の補償範囲は投資物件ごとにちゃんと選びましょう。

 

木造であれば水災補償をつけることをお勧めします。

保険料は火災・地震のみの保険料と比べてそれなりに高くなりますが、裏を返せばそれだけ台風や洪水の被害に対する補償の頻度が多いということです。

 

区分マンション投資の場合は漏水補償がお勧めですね。

マンション全体の外壁や共用部の修繕は管理組合で行いますので、自身の所有区分に被害が及ぶ範囲にのみ保険をかければいいと思います。

 

逆に機械の故障事故の保険はあまり加入してもあまり意味がないです。

一棟投資において、エレベーターや給湯設備、機械式駐車場等は修繕費が高額になりがちなのでその点リスクヘッジとして有効ではありますが、実際に保険が適用されるケースは稀ですね。

基本的に老朽化による故障は保険が降りませんし、エレベーターや機械式駐車場は定期点検を行いますからそもそも故障しにくいです。

 

融資事務手数料

金融機関でローンを組む際には融資事務手数料がかかります。費用はメガバンクや都市銀行であれば、3〜5万円程です。

 

一方で、ネット銀行系統から借り入れる場合は融資事務手数料が物件価格の2%程に設定されていることが一般的です。

物件価格が3000万円であれば、約60万円程になります。

ただ、その分ネット銀行の場合は保証料が無料になっていることが多いです。

 

保証会社への保証料

保証会社とは、物件購入者のローン返済が滞った際に銀行から債権を引き受ける役割を果たします。

銀行側がローンの貸倒れに対して保険をかけているといった認識で構いません。

 

保証料の支払い方は3パターンです。

 

  • 物件購入時に一括で支払うパターン

一括で支払う場合の相場は借入期間にも左右されますが物件価格の2%です。銀行によっては、1%前後でも大丈夫なケースもあります。

基本的に事前資金があれば一括で支払っておいた方がお得になります。

 

  • 金利に上乗せするパターン

金利に上乗せする場合は約0.2%前後になります。借入期間が10年程の短期間融資であれば一括で支払う場合と総額に大差はありません。

しかしながら、20年を超える長期融資の場合は総額で考えれば一括支払いの方が安くなります。 

 

  • ネット銀行借入で保証料の代わりに融資事務手数料を多く支払っているパターン

基本的にネット銀行系統は融資事務手数料に保証料が含まれています。そのため、保証料はかかっても3〜5万ほどで足ります。

 

簡単にまとめると、メガバンクを始めとした金融機関は融資事務手数料が安い分保証料が高く、ネット銀行系統は融資事務手数料が高い分保証料が安いです。

 

つまり、どこで借入れても融資手数料と保証料の合算額に大きな差はありません。二つの支払いを合わせて物件価格の2%だと考えておきましょう。

 

印紙費用

金銭消費貸借契約書、不動産売買契約書の2つには印紙税を支払う必要があります。金銭消費貸借契約書とは金融機関から融資を受ける際に交わす契約書のことです。

 

金銭消費貸借契約書の場合は借入額に応じて印紙の代金が変わります。

 

借入額      :印紙代

1000万未満  :1万

5000万未満  :2万円

1億未満     :6万円

 となります。

 

不動産売買契約書の場合は物件の総額に応じて印紙代金が決まります。

 

物件価格     :印紙代

1000万未満  :5000円

5000万未満  :1万円

1億未満     :3万円

 となります。 

 

不動産売買契約書は印紙税の軽減措置を受けているため価格に対する印紙代が半額になります。

 

登記費用

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購入した不動産の所有権を表すためには登記が必要になります。

さらに、購入時にローンを借り入れる場合は物件に抵当権も設定しなければなりません。

抵当権とは担保の一種で、借入者のローンの返済が滞った際には金融機関側が優先的に不動産を処分して残金を回収できる権利です。

 

登記と抵当権の設定は司法書士の独占業務なので物件購入時に手続きを依頼します。

基本的には仲介が司法書士を斡旋してくれますが、もし不安であれば自分で探しましょう。

手数料が安いところはいくらでもあります。

 

団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、ローンの返済中に死亡したり重度の障害を抱えてしまった際にローンの残債を弁済してくれる保険制度です。

 

多くの金融機関が借入の際にはこの団体信用生命保険への加入を義務付けています。銀行系からの融資であれば、保険料の支払いは設定した金利に含まれているケースが大半ですね。

 

もし、加入が任意であってもできる限りは加入しておいた方がいいです。万が一の事があっても残債が0になるため、家族へまとまった財産を残す事ができます。

 

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 修繕・建て替え関連

建物を所有するならば修繕を定期的に行わなければなりません。

適切な修繕を行わなければ資産価値の低下につながり、投資効率を悪化させてしまいます。

 

この項目では専有部のリフォーム費用や、一棟物における大規模修繕、建て替えの概要についてをまとめていきます。

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リフォーム費用

【区分所有】

区分投資であれば築20年を越えるまでは表層のみでOKです。表層とはクロスの張替えや、床のワックスがけなど簡単なリフォームのことです。

70㎡で50万円ぐらい見積もれば足りると思います。

 

その他のリフォーム費用ですが、室内を70㎡だと仮定すると、水場の総交換は200〜300万ほど、床の張替えは床の専有面積1㎡あたり1万円ほど、建具交換は約50〜60万円前後でできます。

 

間取りを変えるぐらい大掛かりなリフォームで、全設備新規の新築そっくりさんであれば500〜700万ぐらいは必要になります。

 

【戸建て】

基本的には室内リフォームの費用は区分と大きな差はありません。ただ、区分にはない外壁と屋根の修繕が必要になります。

外壁塗装は坪2〜2.5万円前後、屋根の修繕は50〜70万円ぐらいです。

 

その他にも、ブレーカーのアンペアが20Aで弱すぎたり、浴室を在来タイプからユニットバスに変更したりすれば別途費用がかかってきます。

 

【一棟RC】

  • 屋上防水の補修工事 12~18年ごと 8,000~12,000円/㎡
  • 外壁補修工事 10~15年ごと 1,000~30,000円/㎡
  • バルコニー・開放廊下の防水補修工事 10~15年ごと 6,000~8,000円/㎡
  • 鉄部塗装工事 4~6年ごと 3,000~5,000円/㎡
  • 給水ポンプの取り換え 12~18年ごと 150~250万円
  • 給湯器の交換 10~15年ごと 8万円/台
  • エアコンの交換 10~15年ごと 10万円/

https://110web.net/large-repairより引用

 

 一棟物の全体的な修繕費は「一棟収益不動産投資専門の不動産BLOG」さんから引用させていただきました。

上記の一棟の物件にかかる修繕費用に加えて、区分所有の項目にある室内修繕費用がかかります。

 

これだけの多岐の修繕をオーナーが個人で段取るのは難しいと思うので、管理会社と相談しながら先の修繕計画を決めておきましょう。

 

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大規模修繕工事

大規模修繕工事とは、管理組合が作成した長期修繕計画に従って定期的に行われる大がかりな修繕工事のことです。

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12〜18年ほどの周期で行われ、外壁から配管、共用部まで手広く修繕します。修繕積立金の大半はこの大規模修繕工事の費用に当てられることになります。

 

大規模修繕の費用ですが、国土交通省の調査によると全体の35%のマンションが1,000〜3,000万円程、22.2%と全体の約1/4のマンションは3,000〜5,000万程が一度の修繕にかかっています。

 

建て替え

マンションの老朽化が進み、修繕では手に負えなくなれば建て替えを検討します。

建て替え決議のためには、区分所有者の3分の2の合意が必要です。また、棟内で一人の区分所有者が複数戸を所有している場合は合わせて1票としてカウントされます。 

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また、建て替え費用ですが、管理組合に貯まっている修繕積立金の総額やマンションのグレードによって変わってきます。

1住戸あたり1000〜2000万までかかるケースもあれば、容積率が余っているため総戸数を増やして分譲し、その収益で負担分を減らす方法もありますね。

 

ただ現状、建て替え決議を通すことは難しいです。

一時負担金を区分所有者が支払えなかったり、地価が安すぎてディベロッパーが余った住戸を分譲しても収益の回収を見込めない等の理由から決議まで結びつかないことがほとんどです。

そもそも、容積率や接道に問題があり、既存不適格や再建築不可となっているマンションであれば、同規模の建て替え自体が不可能になります。

 

容積率緩和

容積率とは、土地に対する建物の合計床面積の比率です。

例えば、100㎡の土地に、床面積100㎡の平屋を建築した場合の容積率は100%となります。この建物が、2階建になれば200%、3階建になれば300%といったような認識で大丈夫です。

 

この容積率が緩和されると土地の価値は大きく上昇します。

マンションの建築時には200%が容積率の上限であり、2階建しか建築できなかったとしましょう。しかしながら、数年経った後に容積率が600%まで緩和された場合、その土地は現状の約3倍の規模の建物を建てることができます。

このようなケースで建て替えを行えば6階建から2階建を引いて、4階建分の住戸を分譲することができます。そうなると、大幅に収益が生まれるため、建て替え費用にそれを充当することができます。

 

容積率緩和と建て替えの関係性についてもう少し気になった人は、「渋谷区代々木のニューステイトメナー」や「千代田区の新丸の内ビルディング」について調べてみるといいと思います。

ニューステイトメナーは建て替え前、新丸の内ビルディングは建て替え後なので比較してみるのも面白いかもしれません。

 

リスク関連

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投資にはリスクがつきものです。しかし、裏を返せばリスクを改善すればその分の見返りがあります。

リスクとはチャンスであり、数多のインターネットに貯蓄された不動産知識がその糸口を見つけてくれるはずです。誰も手を出さない物件こそ、なんらかの事情があり必ず改善の余地があるのです。

 

投資家たるものリスクをとっていきましょう。

この項目では不動産投資における代表的なリスクとその対策や解決策についてまとめていきます。

 

空室リスク

不動産投資の失敗事由で一番多いのは空室問題です。ローンを組んで物件を購入したものの、賃借人がみつからなければ返済だけが残ります。

月々の返済とランニングコスト、自身の生活費の3重苦になれば投資どころの話ではありませんね。 

 

では、空室の改善策としていくつか紹介します。 

 

  •  敷金礼金を0にして、借り手の初期費用を減らしてあげる

特に大学の近くのワンルームや大規模な工場の近辺など、単身者で賃借の初期費用を抑えたい借り手のニーズと合致します。また、物件のグレードが低い場合、賃料も安さ目当ての借り手が増えるため有効な手段です。

敷金はどうせ返却しますし、礼金も空室期間が短くできるのであればそこまで大きな問題ではありません。とにかくローンの返済を家賃収入で相殺することが最優先です。 

 

  • リフォームして物件価値をあげる

リフォームすれば一時的には手元の出費がありますが、長期的に見れば収益の回収ができるケースがあります。

致命的に室内が汚く賃料を格安にしなければ借り手がつかない場合などにはリノベーションも検討してみましょう。

例えば、賃貸物件を探す時の要望で一番多いのはバストイレ別です。投資物件が築古の3点ユニットであれば、周辺のバストイレ別の物件と比べて家賃の差がどれほどあるかを調べましょう。

リフォームすればこの差分の家賃を高く設定でき、当然ながら集客力も上がります。後々の売却にもリフォーム分を乗せられますね。

賃貸仲介と相談しながら、現状に比べてリフォームの方がメリットが多いようであれば検討してみてください。

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地域によっては、極端な築古か、新築マンションの2種類しか物件がないようなところもあります。そこで、開いた賃料格差の中間を狙ってリフォームするなんて手もあります。

ボロ屋を買ってリノベーションしたら利回り20%なんて話も聞きますから、収益性上昇のためには周辺の相場に目を向けてみることが大切です。

 

  • サブリース契約に注意

サブリースとは、相場賃料の7〜8かけでサブリース会社が投資家より投資物件を借り上げて第三者へ転貸するという収益モデルです。

投資家にとってのメリットは、賃借人を見つけなくてもサブリース会社から定期的に賃貸収入を得られるという点です。管理の手間もかかりません。

 

ただ、本気で不動産投資で生計をたてるならばサブリースはやめておきましょう。

そもそも、相場の8かけの賃料収入でローンの返済やその他経費の支払い含めて収益性を保てる物件を私はほとんど見たことがありません。

相場額で貸すことができる物件ならばサブリース自体不要ですよね。賃借人が捕まらなくて困るならば不動産賃貸会社に賃料の3倍の謝礼金を払った方がよっぽどマシです。

 

サブリース会社に賃借人を見つけられて、投資家に見つけられないことはありません。

加えて敷金礼金も全てサブリース会社の取り分となります。それにもかかわらず、リフォーム費用や修繕費は物件の所有者持ちです。最初は良くてもいずれキャッシュフローが破綻する可能性があります。 

 

ここまで辛辣な文章を連ねてきましたが、もちろんメリットを享受できるケースもあります。

投資物件を現金購入した老人で、管理やその他詳しいことがわからないし、収入は落ちてもいいから、手間を全て請け負ってほしいといった場合ならいいと思います。

 

もしそうでないなら、不動産投資の舵取りを全てサブリース会社に任せることになる契約だということを念頭に置きましょう。

 

告知リスク

入居人が室内で死亡した場合にはそれを次の所有者や賃借人に伝えなければなりません。これを告知事項といいます。

もしも告知事項があるにもかかわらず伝えなかった場合は、心理的瑕疵として損害賠償を請求されることがあります。

これは、告知物件を購入して次の所有者に売却する際にも発生します。

 

また、告知事項には内容の重さがあります。

殺人等事件性があるもの>自殺(練炭、焼死など)>自殺(首吊りなど)>老衰死

の順になります。やはり殺人等の事件性があるものは重く、老衰などの不可抗力は軽い傾向にあります。 

 

売買、賃料相場への影響ですが、殺人等は6かけ、自殺であれば8かけ、老衰は9かけといった具合です。やはり、告知が重いほど売却、賃貸収入に影響します。 

 

また、告知事項発生の季節や期間も重要です。

特に夏場の告知はリフォームまで必要になるケースがあります。

センシティブな内容になりますので具体的な説明は省きますが、とにかく床や壁や建具にニオイや色がついてしまいます。

発見までの期間も延びれば延びるほど室内の状態は悪化しますので、入居者の入金が遅れたりポストが溜まり過ぎていたりと違和感を感じたら要注意です。

 

物件に告知事項がある場合は、「当該住戸に告知あり。詳細担当まで」といった内容が販売図面、賃貸図面に小さく書かれています。見落とさず、担当に内容を確認しましょう。

 

正直なところ、告知事項に関しては対策の術が殆どありません。オーナーにとっては不可抗力であり、災害に近しいものがあります。

せめて、超高齢の方の入居は遠慮いただく程度が現状の唯一の対策です。

 

災害リスク

地震や台風、火災で建物が損害を受けてしまい投資物件への入住が困難になってしまうリスクもあります。

損害の修繕費を最小限に止めるために保険に入りましょう。

 

特に戸建て投資の場合は、木造であるために台風や洪水などの水災の被害を受けやすい傾向にあります。

水災による保険料は他に比べて多少高額になりますが、土地が隣接する道路と比べて低い位置にある場合は入っておいて損はないと思います。

 

一方、マンションや鉄骨アパートであれば躯体が強いため、水災や台風の被害を受けにくいです。そのため、個人的には水災保険はあまりメリットがないように思います。ただ、余程の築古で屋上・外壁防水を行っていないような物件であれば水災保険を検討しましょう。

 

保険は安心を買う的な意味合いが強いので、災害における心配事を減らして投資に専念するためにも、できる限り加入しておくことをお勧めします。

 

金利リスク

ローン関連の項目でも触れましが、不動産投資ローンは基本的に変動金利で組むことになります。

月々の返済額は景気の良し悪しに左右されますから注意が必要です。

 

いくら金利分は経費計上できるといえど、金利上昇でキャッシュフローが赤字に転落してしまえば投資自体を続けることが難しくなってしまいます。

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大切なことは、金利の上昇を見込んでもキャッシュフローに余裕のある利回り物件を取得することです。 

空室や漏水などの予期せぬ出金に対応できなければ、不動産投資は簡単に頓挫します。そうならないためにも、手元の資金はできる限り貯めておきたいところです。

 

賃料下落リスク

まず、賃料の下落に大きく影響するのは不動産の立地です。

 

端的に言えば、都心の方が物件の資産価値が減りにくく賃料も落ちにくいです。都心は人口が多く、ある程度の築古物件でも一定の需要があります。そのため、地方ほど賃料を下げなくとも借り手がみつかります。

 

例えば、東京23区の駅から徒歩10分以内の区分であれば、10年間で家賃の下落率は10%前後です。新築時10万円で貸せた物件が、築10年経っても9万円で貸せる感じです。

さらに、代官山や目黒などの一等地であれば新築から20年程経っても家賃の下落率は10%以下だと思います。

 

補足ですが、統計局ホームページ/平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果によると47都道府県の中で唯一、東京の持ち家率が50%をきっています。これだけ賃貸需要がある地域は他にありません。さすが日本の首都ですね。

 

一方、地方は都心より人口が少なく、持ち家が浸透しています。持ち家があれば、賃貸の需要は減るのでそれに伴って賃料の下落率は大きくなりますね。

水戸や宇都宮、高崎等の地方都市の区分でも10年で15%程は下落しますので注意が必要です。

特に木造アパートは築30年も経てば新築時と比べて約半分ほどまで家賃収入が落ちるイメージで構いません。

 

相場変動リスク

リーマンショックは本当に悲惨でしたね。当時は景気が急激に落ち込み、収入が減った人の住み替えや、馘首された人が賃貸物件から実家に戻ったりして空室物件が多量に生まれました。

 

空室が生まれれば大家はたまったもんじゃありません。

毎月ローンの返済とランニングコストが降りかかってきて、キャッシュフローは火の車。

逃げ切るために収益物件の売却を考えても不況じゃ買い手は見つからないし、見つかっても好景気時代に組んだ水増し融資分をひっくり返すほどの売却額には届きません。

 

ただ、この未曾有の経済ショックの波に乗った投資家もいました。大量の手元金を貯めておいた方々ですね。

リーマンショックの問題は銀行が金を貸しすぎたことを発端にしており、当然それが弾けたあとには融資の引き締めが行わました。いわゆるサブプライム問題です。

融資が降りないとなると現金一括購入の買い手は神様です。

キャッシュフローが赤転落している投資家は一刻も早く物件を処分したいために、今では考えられませんが安売りの逆オークションみたいなことが起こっていました。

 

つまり、どの収益物件も相場が急落した時の底値で仕入れることができたのです。

特に都心で2008年に底値で購入した区分の価格は、2019年現在は当時の2倍近くまで膨れ上がっています。売却益は数千万にも及ぶでしょう。

 

何が言いたいかと言いますと、経済ショックの後は商機なのです。株価と同じですね。東芝も急落した時から随分と持ち直しましたし、クリスマスの大暴落は今は見る影もなく相場を戻しています。

 

直近で一番の経済ショックを起こしかねないのはドイツ銀行ですかね。

当時のリーマンブラザーズ銀行と同じことを繰り返しています。しかも、負債総額は260兆円でリーマンショック時の4倍超です。もしもドイツ銀行が破綻すればリーマンショックを超える経済不況が訪れるでしょう。

 

不動産投資の種類

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収益不動産は様々ありますが、今回は個人でも手が出しやすい4種類に絞って紹介します。

それぞれの不動産がメリット、デメリットを備えていますので自分の投資スタイルにもっとも適した不動産を選びましょう

 

マンション

マンションは基本的にRC造(鉄筋コンクリート造)で建築されており、住宅用の耐用年数は47年です。

アパートや戸建てと比べて躯体が頑丈なため、耐用年数が長く、中古物件でも融資を組みやすいです。

その反面、修繕費が高く、利回りもアパート・戸建てより低くなる傾向にあります。

 

また、マンションは1住戸ごとに登記することができます。

普通は建物1つにつき1人の所有者ですが、マンション内には独立した複数の住戸があるので、それぞれの所有権を示すために区分して登記することが許されています。

これを区分所有と言い、戸建てやアパートにはないマンションの特有の制度です。

 

【区分所有投資】

区分所有投資とは、マンションの一室を単品で買い進めていく投資法です。

 

メリットは、

  • 一室のみの購入なので、自己資金や借入が少額で済む
  • 流動性が高く、購入や売却がしやすい
  • 総戸数が多いほど管理費・修繕積立金が安くなる
  • 駅近、商業地などの好立地な物件にも手を出しやすい

 

デメリットは、

  • 利回りが低めである
  • 一棟に比べ、空室時のリスク分散が難しい
  • 管理会社や修繕内容は区分所有者全員での多数決のため、融通がきかない

 

【一棟所有投資】

マンションを丸々一棟保有する投資法です。

 

メリットは、

  • 複数住戸を持つため、空室リスクの分散ができる
  • 管理会社などを自由に選べる
  • 土地の割合が大きく、建物も資産性が高いので融資を組みやすい

 

デメリットは、

  • 初期投資が高額になりやすい
  • 買い手が投資家や業者に限られ、出口戦略が難しい
  • 修繕計画や費用は全てオーナーが段取る必要がある

 

アパート

アパートを新築、もしくは中古で購入して賃貸する投資法です。

構造は木造か鉄骨造のため、耐用年数がRCと比べて短くなります。

つまり、RCと比べて減価償却の割合が高く、キャッシュを手元にためて別の物件に再投資をしやすいので個人的におすすめな投資法です。

※詳しくは、経費関連の「減価償却」の項目でまとめます。

 

また、アパートは原則区分登記ができないので、一棟所有のみとなります。

 

メリット 

  • 利回りが高い
  • RCに比べ初期投資(建築費、購入費)が安く済む
  • 修繕費もRCと比べて安く済む
  • 減価償却の割合が大きい
  • 解体費が安く、更地売りしやすい
  • 新築は融資が組みやすい

 

デメリット

  • 中古購入の場合、木造だと耐用年数が少ないため融資が組みにくい
  • 融資を受けられても返済比率が高めになる
  • 災害やシロアリなどの影響を受けやすく、致命打になりかねない
  • RCより騒音や防犯の面で劣る

 

戸建て投資

戸建ては木造が多く、上記アパートのメリット・デメリットが殆ど当てはまります。

 

異なるのは、

  • 一棟に対して複数の部屋がないため空室のリスクを分散しにくいこと
  • アパートほどの広い土地を必要としないため、初期投資は少なく済むこと
  • 基本ファミリー向けで入居の期間が長いこと
  • 管理会社が実質不要なこと
  • マンションやアパートと異なった立地にもニーズがある

の5点です。

 

特に管理会社が不要な点は大きなメリットですね。賃貸管理費がかからなければ、その分利回りが高くなります。

 

また、立地についてですが戸建て特有のニーズがあります。

戸建ては車庫や駐車地付きが多く、駅や商業地帯から多少離れていても生活利便が確保できます。そのため、マンションやアパートの場合と異なり、駅近やバス便が良好でなくとも一定の需要があるんですね。

商業地から離れた閑静な地域や、高速ICに入りやすい地域なんかをターゲットにしてみても面白いと思います。

 

【ボロ屋再生】

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ボロ屋を格安で買い取り、リフォームして貸し出す投資法です。

うまくいけば利回りが恐ろしいことになります。その反面、ボロ屋なので問題箇所が多く、修繕費用の見積もりが難しい点がリスクとして挙げられますね。

 

ボロ屋再生のリスクを最小限にとどめるためには、土地値−解体費の価格で買い取ることを心がけましょう。

 

最悪リフォームが難しくても建物解体から更地売りできますし、建物が無くなれば売却後に瑕疵担保の責任を負わなくて済みます。

 

【リースバック方式】

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リースバックとは、持ち家に居住中の方から戸建てを買取り、賃貸借契約を結んで引き続き住んでいただく手法です。

売主が賃借人になるのですぐに借り手を見つける必要はないですし、元々住み慣れた家のため賃貸の期間も長くなる傾向があります。

 

【プラスα】

リースバックに関しては不動産屋より、銀行や信金、税理士の方が案件を持っている可能性が高いです。

 

その背景には、銀行各社が行っているリバースモーゲージというローン商品が絡んでいます。

このリバースモーゲージとは、不動産を担保に入れて定期的に融資を受ける代わりに、利用者の死後に銀行が不動産の処分を行い元金を回収するといった商品です。

 

要は不動産担保ローンの死んだ後に回収してくれる版といったイメージですね。

不動産担保ローンだと毎月の返済が滞れば即座に不動産を処分されるので、それに比べれば死んだ後に一括返済のリバースモーゲージの方が安心して利用できるといった次第です。

 

ただ、リバースモーゲージにも欠点があります。

地価が安い地域の物件の取り扱いが難しいんですね。銀行側としては、融資分を取り返せる額で担保不動産が売却できなければ困ります。

 

例えば、不動産の担保価値が200万程で、毎月5万円も融資していてはビジネスとして成り立ちませんよね。

ですから、土地値が安く流動性も低い地域の物件はそもそもリバースモーゲージを組ませてもらえません。

 

また、リバースモーゲージの融資には使途の制限があり、生活資金以外に当てることは契約違反となります。

その他にも、同居人がいればその承諾が必要であったり、年齢制限があったり色々と融資を受けるまでの制約が厳しいのです。

 

そこで登場するのがリースバックです。

まず、資金の使途の制限はなく自由に使えます。不動産の売却ですからまあ当然ですね。売主にとっては大きなメリットです。

 

そして、投資家視点では確実に家賃収入が取れます。売主兼賃借人にとっては住み慣れた家であるため居住期間も長いです。

地方の高利回り戸建てであれば5〜7年で投資金を回収できますね。

 

最後に、ここ2〜3年でリースバックを行う業者がかなり増えました。

つまり、そういうことです。

 

経費計上関連

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不動産投資は節税ができるという話を聞いたことはありませんか。

 

その筆頭が減価償却という、経費を複数年に分けて計上できる形のない勘定科目です。

ここら辺は簿記をやっていたり、会社経営を実際にしている方でないと、なんとも旨みや凄みはわかりづらいと思います。

 

そのため、この項目では法人化と経費による所得の圧縮効果についてをまとめていきます。

 

結局、不動産投資で財を成すならば法人化のプロパーローンで融資額を億単位まで引き伸さなければなりません。

本腰をいれて脱サラするなら一番重要な項目だと思います。

 

個人所有(所得税)

個人で不動産投資を始める場合は、会社での給与所得と不動産投資の所得を合算した額に所得税が課税されます。

 

例として、給与所得が500万円、不動産投資の所得が100万円だと、

500万+100万=600万

この600万円が1年分の所得とみなされます。

 

この600万円の年収から、いくつかの控除分を引いて所得税率をかければ所得税額が計算できます。

 

酒井会計事務所が「年収別手取り一覧」をまとめていましたので、面倒な計算を省くためにリンクを貼っておきます。↓

www.sakai-zeimu.jp

 

表と照らし合わせると、年収600万円の手取りは約487万円となっています。

 

ただ、不動産投資事業では減価償却などの経費計上があるため、実際の手取りはもう少し多くなります。不動産の節税効果ですね。

 

その他、個人のメリットとしては税理士費用などが不要です。

所得合算して確定申告だけすればいいので、法人に比べて手続きも簡単なことが挙げられます。(小規模な時は)

 

 

法人所有の

 

法人化する大きな理由は、 

  • 所得の分散による税金対策
  • 融資枠の増加 

の二つです。

 

なんだそんな単純なことか、と思いますがこれが非常に大切です。

 

法人税

まず、法人で不動産投資をする場合は、1年あたりの所得に対して法人税がかかります。

 

給与所得500万円、法人の不動産所得が100万円だと、

500万円には所得税、100万円には法人税の課税となります。

 

上記では法人税と一括りにしましたが、法人税は計算が面倒で、地方法人税、事業税、住民税などいろんな税金が絡んでいます。 

 

そのため、実効税率という形でそれらの税を合算し、実際に支払う税率を簡単な表にします。

法人の課税所得

実効税率

~800万円

約22~25%

800万円超~

約34~35%

※上記内容は中小法人の場合です。大企業はもう少し税率が低いです。

 

上の表の「法人の課税所得」に「実効税率」をかけあわせて法人税を算出します。

この実効税率には累進性があり、800万円を超えたからといって所得全てに税率がかかるのではなく、超えた分の所得に対して34%課税さます。

 

また、「課税所得」とは収益から費用・損失を引いた当期の利益と同じような意味合いです。

 

年間家賃収入が500万円、費用・損失が100万だと、

約400万円が当期の利益≒課税所得額です。

 

400万円(課税所得)×22%(実効税率)

=88万円(法人税)

となります。

 

※厳密に言えば、益金ー損金=課税所得となります。益金と収益、損金と費用・損失は少し異なる点があり、収益にはできるが益金にはできない勘定などが存在します。

例えば、役員兼親族に報酬を多めに支払う場合は損金として処理できません。やってることは贈与に近いですからね。

法人について深掘りすると不動産投資から内容が大きくズレるため、概要のみを理解できるよう簡略的な説明をします。

 

法人化のタイミング

ここで気になるのが、所得がどれくらいになったら法人化したらいいの?という問題ですね。

 

ザックリですが、会社での給与所得と不動産所得の合算年収が600万程から法人化が視野に入ってきます。。※税率面では

 

もっと詳しく言うと、個人の課税所得金額が330万円を超える場合は法人化の方がメリットがあります。

 

個人所有の項目で少し触れましたが、個人の給与所得と不動産所得は合算されます。

そのため、年収600万前後で課税所得額が330万を超えるので、それに伴って税率のテーブルが上がり、所得税率>法人税率となります。

 

個人の課税所得金額(所得税+住民税) 所得税率 控除額
~195万円以下 15% -
195万円超え 330万円以下 20% 97,500円
330万円超え 695万円以下 30% 427,500円
695万円超え 900万円以下 33% 636,000円
900万円超え 1,800万円以下 43% 1,536,000円
1,800万円超え 4,000万円以下 50% 2,796,000円
4,000万円超え 55% 4,796,000円

出典:国税庁HP(エクセルで住民税率だけ足しました。)

 

大切なのは、法人を立てて個人の給与所得と法人の不動産所得を分けることです。

 

例えば、個人で給与収入400万、不動産所得200万の場合は計600万円に所得税がかかります。

個人の所得600万円の課税所得金額は330万円を超えるので、その後の税率は30%です。

 

この際に法人を設ければ、給与所得400万円〜600万までは所得税率30%、不動産所得800万円までは法人税率22〜25%といった具合でうまく税率のテーブルを下げることができます。

 

そして、所得税の課税所得金額900万円を超えるまでには必ず法人化をして所得を分けましょう。

年収だと約1,300万円くらいですね。

 

純粋にその後の税率が43%なので、半分近く持っていかれます。

 

法人の費用

法人設立費用ですが、約25万円です。

定款を増やしたりすると、もう数千円は費用が嵩むかもしれません。

 

資本金は1,000万を超えないようにしましょう。

1,000万円以上だと、消費税の納付義務が発生したり、住民税が2.5倍になったりします。

銀行から融資を受けるときに不審がられないように、100〜200万円前後が良いと思います。

また、資本金は預けたりして使えなくなる訳ではないので、そこまで出金の心配はいりません。設立後は自由に使えます。

 

法人のランニングとしては、税理士費用20〜30万円や住民税の均等割7万円が毎年かかります。

 

個人所有の不動産を法人所有に登記しなおす場合は、登録免許税や不動産取得税が再びかかります。

複数戸、複数棟を移すとなると数百万まで税金が及ぶので注意しましょう。

 

融資枠の増加
減価償却
その他の計上できる経費
デッドクロスと地方RC