不動産はドラマ

不動産関連の情報発信をしているブログ

【マンションが売れない時の解決策5選】

f:id:re-kaitoriya:20190922021713j:plain

マンションが売れない時の解決策5選

マンションを売りに出したもの反響が全くなかったり、毎週内見に来る方は居るが一向に成約しないなど売却の悩みは尽きませんね。内見や仲介業者との打ち合わせが嵩むたびに体力的にも精神的に辛くなっていくものです。

今回は、そんなマンションの売却を長引かせないための解決策(秘策)を現役不動産営業マンが5つ紹介させていただきます。

①室内を綺麗に見せる

買い手側からすると、室内が散らかっていたり生活感が強く残る状態で内見しても購入意欲が湧きません。

また、不動産は人生で一番高額な買い物なので、多少なりとも買い手側は神経質になります。小さなことで不信感を抱かれて購入に結びつかないのは勿体ないので不安要素は少なければ少ないほど良いです。 

そのため、居住中にマンションの内見をしてもらう際は室内の掃除と整理整頓は必須です。もし可能であれば、魅せる家具の配置を考えたり、普段掃除しないバルコニー等を綺麗にしてみたりして、出来る限り丁寧に部屋を使っていたことをアピールしましょう。

まず、オススメなのは水場の水垢を落とすことです。キッチンや浴室などの水垢はメラミンスポンジを使えば簡単に落とすことができますし何より見栄えがガラッと変わります。 

次にお勧めなのは床と壁のキズ補修です。張り替えまでせずとも小さな補修でも見栄えが大きく変わります。リビングの目につくようなところに傷があるならば、そこだけでも補修しておくことをお勧めします。

大切なことなので繰り返しますが、買い手は少なからず神経質になっています。そのため、物件の良し悪しだけでなく、あなたがどのように住んでいたのかまで気にしているケースが多いです。

売却するから傷があっても部屋が散らかっていてもいいだろうといった考えは必ず買い手に伝わります。不信感を抱かれぬためにも、丁寧な売却を心がけましょう。

②仲介会社の宣伝状況を確認する

マンションの売却の際は仲介会社に買い手探しを委託する方法が一般的です。まず、この仲介会社が買い手を見つけるために出来ることは大きく分けて3つあります。

一つ目はレインズという不動産業者のみが利用できる情報サイトに物件を載せることです。これによって、あなたの物件が売りに出ていることが全国の不動産業者に伝わります。

二つ目がポータルサイトにへの掲載です。ポータルサイトとはスーモやアットホームをはじめとして一般客が物件探しをする際に利用するサイトです。 

そして三つ目は店舗での宣伝活動です。店舗内の壁に販売図面を貼ったり、いらっしゃったお客様に直接物件を紹介したりして買い手を探します。

ここで重要なことは、レインズやポータルサイトにしっかりと物件の売り出し情報を掲載してもらえてるかどうかです。この二つのサイトに登録すると、それを見た不動産業者や一般客からの反響が一定数あるため売れるまでにかかる期間が短縮されます。

店舗での宣伝活動ですが、物件近辺の仲介会社にお願いするのが最も効率的です。例えば、A駅周辺で物件を探している人の多くは当然A駅周辺の不動産屋に行く可能性が高いからです。 

そのため、仲介会社にマンションの買い手探しを委託する際はレインズやポータルへ物件情報を掲載してくれるかどうかと物件近辺の店舗であり集客に適しているかどうかの2点に気をつけましょう。

集客力のある仲介

集客力のある仲介に売買をお願いしたいならば、野村不動産アーバンネットがお勧めです。この野村不動産アーバンネットは不動産業界最大手の一角である野村不動産のグループ会社で、不動産の売買仲介業務を担当しています。

アーバンネットは「ノムコム」という不動産情報サイトを運営しており、このサイトは月間利用者数370万人とマーケットの規模が非常に大きく、マンションを売りたい人と買いたい人の情報が膨大に登録されています。そのため、集客力の面でとても頼りになりますね。

 

また、大手のため各地に店舗がありますので店舗集客や案内の効率が良い点も◎です。

③思い切ってリノベーションしてみる

設備が古くなり、室内も使用感がある状態ではどうしても売却が難しくなりますよね。そんな時は思い切ってリノベーションしてみるのも手です。

まずは、自分のマンション内でリノベーション済物件はどれほどの価格で売れてるのかを調べることから始めましょう。仲介業者に物件の相場観や動向を聞いたり、マンションマーケットをはじめとした不動産情報サイトで検索してみるのも良いですね。 

次に工事会社に連絡してプランを練り、リノベーション費用の見積もりを出してもらいます。リノベりすでは様々なリノベーション工事会社を地域別にピックアップしているので、どの工事会社を選ぶべきか悩んだ時は一度見てみると参考になります。

工事にかかる期間ですが、ファミリータイプの間取りで水場から床壁、配管等まで全てを新規に変えるフルリノベーションの場合であれば、工事着工から2ヶ月程で竣工します。

 

こちらの記事で簡単なマンションの査定方法や相場の調べ方、内装工事のアレコレを紹介していますので、よろしければ参考にしてください。

④賃貸に出す

賃貸に出して安定のキャッシュフローを得る方向にプランを切り替えるのも一つの手です。住宅のローンの残債がある場合はローンプランを投資系に変更すれば賃貸が可能になります。 

まずは不動産賃貸業者に行き、年間のキャッシュフローの概算を作ってもらいましょう。ここで大切なことは簡単な表面利回りではなく、維持費や金利を含めた出来る限り実際の収益を見込むことです。

利回りの簡単な算出をこちらの記事でまとめていますので、よろしければ参考にしてください。

⑤マンション買取業者に依頼する

マンション買取業者に買取をお願いする手段もあります。まず、メリットとしては売却手続きがスムーズに行われることや売主の瑕疵担保責任が免責になる点が挙げられます。

 

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは売却した物件に配管の水漏れなど通常の内見で分かりづらい隠れた欠陥が生じていた場合に、売主は買主に対してそれを補償する責任を負うことです。つまり、マンションを売却した後も売主には買主に対する一定の補償責任があります。 

買取業者にマンションを買い取ってもらう場合、この瑕疵担保責任が免責されることになるので後の事を気にせず安心且つ早期の売却が可能です。

デメリットですが、売却額は相場の7〜8掛け程になってしまいます。買取業者はマンションを仕入れた後に内装工事を施して再販売して利益を得ています。そのため、買取額は工事費用と事業の利益分を相場から差し引いた額となります。

そのため、室内状況が劣悪で買い手が見つからなかったり、どうしても早期売却で手元にまとまった資金が欲しいといった理由での売却の際には非常に利点があります。

 

マンションの買取を検討するならば、仲介業者を挟まずに直接買取業者へ依頼することをお勧めします。これは、売主と買取業者の直接取引の場合は仲介手数料が発生しないためです。 

売買仲介業者を間に挟む場合、当然ながら売主と買主は仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の限度額は物件価格×3%+6万円です。3000万円の物件を例にとると3000万×3%+6万円で96万円となり、これを売主と買主の両方が支払うため192万円分の仲介料が発生します。

そのため、売買仲介業者に買取業者を探してもらうのではなく、売主自ら買取業者に連絡して依頼をすれば互いの仲介手数料分だけ売却価格を上げることができます。

f:id:re-kaitoriya:20190922021947j:plain

まとめ 

以上、「マンションが売れない時の解決策5選」でした。マンション売却のお役に立ちそうな情報はありましたでしょうか。

売却の理由や求めるものは人それぞれです。とにかく早く売りたい方には買取屋がおすすめですが、できるだけ高い金額で売りたい方や収益性を確保したい方はリノベーションに挑戦したり賃貸の分野に飛び込むのも良いと思います。

様々な手段を十分に吟味した上であなたの物件に合った解決策を見つけましょう。